Курск, Курская область, Россия
сотрудник с 01.01.2014 по 01.01.2021
Белгород, Белгородская область, Россия
Россия
УДК 69.059.25 Ремонтные работы. Ремонт
ГРНТИ 67.13 Технология строительно-монтажных работ
ОКСО 08.03.01 Строительство
ББК 386 Технология строительного производства
ТБК 5451 Содержание и обслуживание зданий и сооружений
BISAC TEC005000 Construction / General
В доступных для исследования и анализа источниках, в том числе и действующих нормативных документах, содержится ряд методик определения и учета физического износа зданий и сооружений, однако, множество из них либо содержат слишком усредненные данные, либо противоречат друг другу. В данной статье рассмотрен разработанный подход к оценке физического износа жилых зданий с точки зрения периодичности проведения восстановительных мероприятий и капитальных ремонтов. Описана необходимость совершенствования подхода к мониторингу технического состояния жилых зданий с целью оптимизации затрат на поддержание работоспособного состояния. Рассмотрены случаи различных вариантов применения политики принятия решений в области эксплуатации жилых зданий. Предложена методика определения зависимости физического износа здания от срока эксплуатации, а также произведена оценка стоимости выполнения восстановительных работ на основе экспериментальных данных. Определены характерные участки кривой зависимости «срок эксплуатации – физический износ» с анализом факторов и предпосылками принятия управленческих решений в отношении объекта капитального строительства. Выполнено математическое моделирование на основе полученных данных, позволяющее разрабатывать рекомендации в отношении сроков и объемов восстановительных работ при проведении ремонтов на этапе эксплуатации.
физический износ, эксплуатация, жизненный цикл объектов капитального строительства, капитальный ремонт
Введение. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [1]. Для человека в современных условиях одной из важных форм среды обитания являются территории массовой жилой застройки. Они предназначены для создания достойных и комфортных условий проживания людей [2].
На сегодняшний день темпы роста жилой застройки, в частности социального жилья, увеличиваются, однако, основной процент жилья в нашей стране был построен в период СССР. Соответствующие данные приведены в таблице 1.
Таблица 1
Распределение жилищного фонда РФ по годам строительства XX века
|
Дата постройки |
Возраст зданий |
Площадь |
Доля в общей массе, % |
|
До 1920 года |
100 и более лет |
159,8 млн. м2 |
4,2 % |
|
1921–1945 гг |
От 75 до 100 лет |
136,1 млн. м2 |
3,6 % |
|
1946–1970 гг |
От 75 до 50 лет |
965,4 млн. м2 |
25,3 % |
|
1971–1995 гг |
От 50 до 25 лет |
1434,9 млн. м2 |
37,6 % |
|
После 1995 года постройки |
От 25 лет |
1121,4 млн. м2 |
29,3 % |
Таким образом, в поствоенный период было введено в эксплуатацию 3521,7 млн. м2 или
92,2 % от сегодняшнего показателя. Показатели степени физического износа жилищного фонда в Российской Федерации на 2023 год выглядят следующим образом:
- минимальный износ (от 0 до 30 %) – около 62 % жилищного фонда;
- износ от 31 до 45 %, требующий текущего ремонта - около 34 % жилищного фонда;
- износ от 46 до 70 %, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо реконструкции, либо сноса (при соответствующем обосновании) - около 2,8 % жилищного фонда;
- критическую степень износа (свыше
70 %) имеет около 1 % жилищного фонда страны [3].
Уровни износа зданий и сооружений, как физического, так и морального неуклонно возрастает ежегодно. Доля зданий и сооружений, особенно непроизводственного назначения, требующих проведения капитального ремонта или реконструкции, а также имеющих категорию состояния «аварийное» также растет. Соответствующие данные приведены в таблице 2.
Таблица 2
Аварийный жилищный фонд
|
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
Аварийный жилищный фонд, тыс. м2 |
15188 |
13512 |
16180 |
17464 |
19616 |
22059 |
|
Удельный вес аварийного |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
Проблематика ремонта и реконструкции зданий и сооружений актуальна уже несколько десятков лет. Например, в середине 90-х годов был принят законопроект [4], согласно которому должен был осуществиться ремонт в зданиях, нуждающихся в проведении капитального ремонта более 20 лет. Данный законопроект распространялся на дома, которые были переданы в собственность людям из муниципалитета в 1992-1996 гг. На момент принятия законопроекта такие дома составляли достаточно большой объем жилья (85% жилищного фонда). По мнению авторов законопроекта, проведения ремонта – это обязанность местных властей, которую не стоит перекидывать на жильцов. Однако не все дома, переданные в собственность людям, являлись собственностью муниципалитетов, и местные власти считали нецелесообразным проведения ремонтов в таких зданиях [4].
Таким образом, текущее состояние жилищного фонда говорит о необходимости модернизации и обновления. Чтобы организовать переустройство жилой среды, с увязкой модернизации и обновления всех ее компонентов и составляющих целесообразно применять системный подход, который позволит создавать эффективные модели территорий проживания человека [3].
Материалы и методы. Оценка состояния жилой застройки достигается посредством определения следующих показателей: моральный износ, физический износ и «техническая комфортность». Сегодня становится более востребованной необходимость проведения строительно-технических экспертиз и обследований технического состояния объектов недвижимости. Строительно-технические исследования проводятся в целях обеспечения контрольно-надзорных функций в финансово бюджетной сфере при проведении контрольных мероприятий [5,16].
Обследование технического состояния зданий и сооружений проводят, чтобы обеспечить их безопасную эксплуатацию, а при необходимости решить вопрос об их дальнейшей реконструкции, восстановлении, усилении или ремонте. Проводится обследование силами специализированной организации [6].
Обследование зданий (сооружений), как правило, состоит из следующих этапов: подготовка к проведению обследования, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование. По итогам обследования составляется заключение, а также составляется паспорт здания (сооружения) или вносятся уточнения в тот паспорт, который был составлен ранее [6]. При проектировании реконструкции или капитального ремонта зданий (сооружений) проводят комплексное обследование их технического состояния [17].
Стоимость Жизненного Цикла Здания (СЖЦЗ) – совокупное денежное выражение интегральных издержек владения объектом капитального строительства, включающее в себя расходы на проектирование, строительство, техническое обслуживание, эксплуатацию, ремонты (текущие и капитальные), утилизацию (сноса) созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком) [7].
Сущность сравнительного расчета СЖЦЗ заключается в определении общей сметной стоимости реализации вариантов проектных решений проектируемых объектов капитального строительства, для обеспечения рационального выбора наименьшей интегральной стоимости затрат владения за каждый из периодов его жизненного цикла. В рамках представленной методики плановый период эксплуатации объекта до начала первого капитального ремонта принят равным 30 годам [8, 18].
Периоды жизненного цикла здания:
I – проектирование, включающее:
1.1. Технико-экономическое обоснование (инвестиционный период);
1.2. Инженерные изыскания;
1.3. Создание эскизного проекта, проектирование (проектная и рабочая документация), согласование с эксплуатирующими организациями, экспертиза проектных решений;
II – Строительство, включающее:
2.1. Разработку организации и технологических регламентов производства работ;
2.2. Возведение объекта;
2.3. Предэксплуатационное освоение, пусконаладочные работы систем инженерно-технического обеспечения, благоустройство;
III – Эксплуатация здания, обеспечивающая окупаемость средств, вложенных в создание и освоение основных фондов, в том числе:
3.1. Поддержание конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения в работоспособном техническом состоянии за счет проведения плановых, предупредительных и капитальных ремонтов, сезонных осмотров;
3.2. Физический и моральный износ (устаревание), требующий проведения модернизации, технического перевооружения и реконструкции здания. В случае подтверждения экономической целесообразности, этот период предшествует началу нового этапа жизненного цикла здания. Обоснование принимаемого решения о начале нового жизненного цикла здания обязательно должно сопровождаться в данном периоде выполнением работ по технико-экономическому обоснованию и разработке технической документации реконструкции (модернизации);
IV – Окончание жизненного цикла здания, наступающее в случае, если модернизация, техническое перевооружение или реконструкция, восстанавливающие эксплуатационные характеристики объектов капитального строительства до работоспособного технического состояния, нецелесообразны. При этом осуществляется утилизация (снос) здания. На данном этапе возможна утилизация демонтируемых элементов и конструкций, в т.ч. оборудования и их повторное использование [7–8].
Капитальный ремонт вносится в план по управлению жизненным циклом объекта капитального строительства в случае наступления в процессе эксплуатации объекта повышения уровня физического износа, возникновения дефектов или разрушения отдельных строительных конструкций и (или) систем и сетей инженерно-технического обеспечения зданий, строений, сооружений [20].
Концепция, технологии и содержательная часть капитального ремонта существенно отличаются от концепции, технологии и содержательной части текущего ремонта объекта, проводимого на этапах его эксплуатации. Объясняется это тем, что в отличие от текущего ремонта при проведении капитального ремонта затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства [10–12].
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека [13–15].
Восстановление эксплуатационных свойств элементов и конструкций, проводимое в рамках капитальных ремонтов, имеет различную сметную стоимость в соответствии с объемом проводимых мероприятий. Степень износа напрямую влияет как на перечень проводимых работ, так и на их удельную стоимость в составе локального сметного расчета. Для разработки методики оптимизации были использованы данные о технических обследованиях 12 многоквартирных жилых домов в г. Белгороде за период 2018–2023 гг. со сметными стоимостями выполнения капитальных ремонтов. Степень физического износа принятых объектов варьировалась от 20 до 80 %, т.к. часть объектов обследовалась на этапе сноса для разработки исполнительной документации по выводу здания из эксплуатации. Фрагмент диаграммы от 80 до 100 % физического износа достроен методом линейной экстраполяции. Результаты анализа полученных данных приведены ниже [9].
Основная часть. По результатам сопоставления результатов технического обследования (степень износа, категория технического состояния) с затраченными ресурсами на выполнение рекомендаций по капитальному ремонту была построена усредненная диаграмма зависимости стоимости от степени износа, представленная на рисунке 1.
Представленная на рис. 1 зависимость показывает, что в период эксплуатации, при котором износ составляет 40–60 % стоимость ремонта начинает стремительно возрастать. Это связано с переходом зданий из категории ограниченно-работоспособных в категорию аварийных, что влечет дополнительные расходы на временные укрепления, разработку проектной документации на реконструкцию, приостановку функциональных процессов и т.п.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости в соответствии с табл/ 3.
Рис. 1. Зависимость относительной стоимости выполнения работ по капитальному ремонту от степени физического износа здания в целом
Таблица 3
К определению физического износа основных конструкций
|
Признаки износа |
Количественная оценка |
Физ. износ, % |
Примерный состав работ |
|
Фундаменты ленточные крупноблочные |
|||
|
Трещины, частичное разрушение блоков (до арматуры); выщелачивание раствора из швов между блоками; следы увлажнения цоколя и стен подвала |
Ширина трещин более 2 мм, глубина более 10 мм |
41–60 |
Заделка швов и разрушенных блоков, восстановление гидроизоляции; усиление фундаментов местами |
|
Стены кирпичные |
|||
|
Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен |
Отклонение стены от вертикали в пределах помещения более 1/200 высоты, прогиб стены до 1/200 длины деформируемого участка |
41–50 |
Крепление стен поясами, рандбалкамн, тяжами и т.п., усиление простенков |
|
Перекрытия из сборного железобетонного настила |
|||
|
Поперечные трещины в плитах без оголения арматуры, прогиб |
Ширина трещин более 2 мм. Погиб до 1\100 пролета |
41–50 |
Усиление плит, заделка трещин |
|
Колонны железобетонные (сборные и монолитные) |
|||
|
Трещины в растянутой и сжатой зонах, по периметру основания и на уровне консоли; отслоение защитного слоя бетона. Оголение арматуры и нарушение ее сцепления с бетоном; глубокие сколы бетона в основании колонны; искривление колонны |
Ширина трещин до 2 мм. Искривление колонны до 1/200 высоты |
41–60 |
Заделка трещин инъекцией раствора в трещины или устройством вдоль трещин канавок с последующей зачеканкой их цементным раствором. Устройство обойм колонн |
Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала [21-22].
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости [22-24].
Для того, чтобы сформировать подход к оптимизации планирования проведения капитальных ремонтов жилых зданий, был выбран критерий – относительная стоимость выполнения работ за весь период жизненного цикла здания, а в качестве вариативного параметра - периодичность капитального ремонта. Относительная стоимость выполнения работ за однократный капитальный ремонт взята в соответствии с рисунком 1, а уровень физического износа, соответствующий конкретному сроку эксплуатации (в применимости к данному исследованию срок эксплуатации приравнен к временному промежутку между ремонтами) взят как кусочно-линейно возрастающий на всём сроке эксплуатации, в соответствии с аппроксимированной нелинейной математической зависимостью, которая была разработана авторами статьи в рамках предыдущих исследований. В рамках методики вариативный параметр (периодичность капитального ремонта) вводится в расчет посредством другого параметра – среднего количества ремонтов за нормативный срок эксплуатации объекта. Он рассчитывается как частное от деления нормативного срока эксплуатации на периодичность капитального ремонта. Результаты приведены в таблице 4.
Таблица 4
К определению оптимальной по стоимости периодичности ремонтных работ
|
Период кап. |
Физический износ, % |
Относительная стоимость за 1 м2 |
Среднее кол-во |
Итог относительной стоимости за 1 м2 |
|
20 |
24 |
0,1 |
7,5 |
0,75 |
|
25 |
30 |
0,12 |
6 |
0,72 |
|
30 |
36 |
0,14 |
5 |
0,7 |
|
35 |
42 |
0,18 |
4,29 |
0,771 |
|
40 |
48 |
0,23 |
3,75 |
0,863 |
|
45 |
54 |
0,32 |
3,33 |
1,067 |
Математическая модель учитывает частичное восстановление эксплуатационных свойств, несущих и ограждающий конструкций в рамках капитального ремонта. Степень данного восстановления в отношении к общей степени износа базируется на разнице удельных весов износа каждого конструктивного элемента до и после проведения капитального ремонта.
Таким образом результат с минимальными затратами, за весь срок эксплуатации здания, по данным таблицы 4 является временной период в 30 лет. Данный показатель хорошо коррелируется с рекомендациями, установленными в [25].
Выводы. В настоящее время рекомендации по системному выбору формы и конкретных участков, обеспечивающих рациональный расход ресурсов на обновление и реконструкцию недостаточно разработаны. Создание данной методики, а также методики учета износа позволит обеспечить переустройство наиболее изношенных территорий, а также оптимизировать расход требующихся материально-технических, трудовых и других ресурсов. Высокая гибкость методики в отношении изменения базового нормативного срока эксплуатации, а также относительной стоимости выполнения работ за один капитальный ремонт позволяет экстраполировать результаты для любых зданий и сооружений при достаточном объеме натурных исследований.
1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023).
2. Глаголев Е.С., Сулейманова Л.А., Марушко М.В. Эффективное воспроизводство жилищного фонда России // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2017. № 10. С. 98-104.
3. Мищенко В.Я., Матренинский С.И., Чертов В.А. Обоснование формы территорий массовой жилой застройки для их реконструкции и обновления // Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 1-2. С. 31-39.
4. Российская газета [Электронный ресурс]. Российская газета - Федеральный выпуск: №235(7103), 2016. URL: https://rg.ru/ (дата обращения 19.03.2023).
5. Грабовый К.П., Леванов С.В. Характерные подходы по осуществлению строительно-технического исследования в отношении объектов строительства, реконструкции, модернизации, технического перевооружения и капитального ремонта в современных условиях // Недвижимость: экономика, управление. 2019. № 2. С. 84-91.
6. ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния: введен в действие Приказом Росстандарта от 27.12.2012 N 1984.
7. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат: утвержден решением Совета Национального объединения проектировщиков от 04.06.2014 №59.
8. ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий: утвержден приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 №446.СП 368.1325800.2017. Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта: утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2017 №1582/пр.
9. Кочерженко В.В., Глаголев Е.С. Экспертиза и мониторинг технического состояния зданий и сооружений. Белгород: Изд-во БГТУ, 2014. 86 c.
10. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.12.2022).
11. Гроздов В.Т. Признаки аварийного состояния несущих конструкций зданий и сооружений СПб: Издательский дом KN+, 2000. 48 с.
12. Гроздов В.Т. Техническое обследование строительных конструкций зданий и сооружений СПб: Издательский дом KN+, 2000. 140 c.
13. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий. М.: ИНФРА-М, 2019. 268 c.
14. Абрашитов, В.С. Техническая эксплуатация и обследование строительных конструкций. М.: Изд-во АСВ, 2005. 104 c
15. Орловский С.Я., Герасименко В.Н., Петров К.С. Виды дефектов в конструкциях и причины их возникновения // Международный научный журнал «Инновационная наука». 2015. № 12-2. С. 119-120.
16. Тупицына Д.С., Байбурин А.Х. Анализ оценки категорий технического состояния строительных конструкций // Вестник ЮУрГУ. Серия «Строительство и архитектура». 2021. Т. 21, № 1. С. 75-84. DOIhttps://doi.org/10.14529/build210110
17. Соколов В.А. Категории технического состояния строительных конструкций зданий при их диагностике вероятностными методами // Фундаментальные исследования. 2014. № 6. С. 1159-1164
18. Белова Т.В. Современное состояние жилищного фонда: постановка основных проблем и пути решения // Международный студенческий научный вестник. 2015. № 6. URL: https://eduherald.ru/ru/article/view?id=13409 (дата обращения: 28.04.2023).
19. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города: учебник. 2-е изд., перераб. доп. / под общ. ред. П.Г. Грабового, В.А. Харитонова. Москва.: Проспект. 2013. 712 с.
20. Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов: учебное пособие. М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2005. 224 с.
21. Матренинский С.И., Мищенко В.Я., Спивак И.Е., Зубенко К.Ю. Методологический подход к оценке морального износа территорий массовой жилой застройки. // Промышленное и гражданское строительство. 2008. №11. С. 59-62
22. Сулейманова Л.А, Козлюк А.Г., Глаголев Е.С., Марушко М.В. К вопросу обследования технического состояния гражданских зданий // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2016. № 7. С. 32-36.
23. Козлюк А.Г., Жихалкина В.М. Методы обследования зданий и сооружений на предмет аварийности // Наука и инновации в строительстве: Сборник докладов V Международной научно-практической конференции. В 2-х томах, Белгород, 14 апреля 2021 года. Том 1. Белгород: Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, 2021. С. 193-199.
24. Сущенко Ю.Ю., Козлюк А.Г. Об оценке технического состояния зданий и сооружений // Наука и инновации в строительстве: Сборник докладов V Международной научно-практической конференции. В 2-х томах, Белгород, 14 апреля 2021 года. Том 1. Белгород: Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, 2021. С. 216-221.
25. МГСН 301.01-96 Положение по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве: введен в действие Правительство Москвы 12.03.1996.
