ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОГО ДОМА С ЭЛЕМЕНТАМИ ОЦЕНКИ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА
Аннотация и ключевые слова
Аннотация (русский):
В статье проводится сравнение альтернативных проектов реконструкции жилых зданий первой массовой серии строительства согласно методике оценки стоимости затрат жизненного цикла. Реконструкция предполагает увеличение жилой площади квартир за счет надстройки одной и двухэтажных мансард, а также за счет модернизации квартир верхнего этажа в двухуровневые. Реконструкция не предусматривает отселение жильцов, что снимает остроту социальных проблем. В отделке фасадов и внутренних помещений возможно применение новых экологичных строительных материалов. С точки зрения видеоэкологии предполагаемая реконструкция жилого здания снизит агрессивность и гомогенность среды, улучшит визуальное восприятие жилого дома. Осуществление проекта предполагает привлечение инвестиций и средств в рамках государственной программы «Жилище», а также денежных средств, предназначенных на капитальный ремонт

Ключевые слова:
жилые здания первой массовой серии строительств, стоимость затрат жизненного цикла, реконструкция, социальная значимость, рентабельность, инвестиции, экономические показатели
Текст
Текст произведения (PDF): Читать Скачать

Стоимость затрат жизненного цикла (СЗЖЦ) представляет собой метод оценки общей стоимости владения жилым домом и предполагает учет затрат на проектирование, строительство, владение и утилизацию элементов здания или здания целиком. Метод СЗЖЦ применим для сравнения альтернативных проектов, в которых реализованы одинаковые требования к характеристикам здания, но они отличаются по отношению к начальным и эксплуатационным затратам. При реализации проекта необходимо стремиться к минимизации совокупной стоимости владения, так как она вносит существенный вклад в совокупные расходы собственников жилья.

Целью данного исследования являлась технико-экономическое обоснование при оценке стадий жизненного цикла домов первых массовых серий строительства без отселения жильцов, с учетом интересов государства, инвесторов, частных компаний и непосредственно собственников жилья.

В 60-х гг. ХХ в. данные дома успешно решали острейшую жилищную проблему того времени. Однако недостаток финансирования, отсутствие современных технологий и не качественные строительные материалы привели к экономии на системах теплоизоляции, звукоизоляции, гидроизоляции. Низким уровнем отличалось качество строительно-отделочных работ, присутствовала неудобная планировка, внешний облик здания характеризовался безликостью, отсутствовало обустройство придомовой территории и др. [1, 2].

На примере жилого здания, расположенного по адресу: улица Победа, д. 18 в городе Белгороде, были рассчитаны основные показатели стоимости реализации проекта комплексной реконструкции с одновременной надстройкой двухуровневой мансарды, а также рассчитаны показатели рентабельности и экономической эффективности проекта.

Жилое здание расположено в центре города и имеет развитую инфраструктуру, включающую в себя школу, детский сад, пункт общественного питания, продуктовые магазины и т.д.

Объект исследования принадлежит к типовой серии крупнопанельных жилых домов с мелким шагом поперечных несущих стен II-32. Серию можно отличить от других пятиэтажек наличием подпорок, поддерживающих балконы. Наружные фасадные стены изготовлены в форме панелей (виброкирпичная и керамзитобетонная прослойка), торцевые наружные стены изготовлены из железобетона, а внутренние виброкирпичные, перекрытия железобетонные.

Характеристиками исследуемого объекта являются: квартиры 1,2,3-х комнатные с совмещенные санузлами, высота потолков 2,6 м, лифт и мусоропровод отсутствует, квартир на
этаже − 3, тип кухонной плиты − газовая, вентиляция представлены естественной вытяжкой и блоками в сантехкабинах (санузлах). Стены домов типовой серии II-32 представлены наружными стенами из виброкирпичных панелей (изготовлялись путем вибрационного спрессовывания кирпичей и раствора) толщиной 32 см с утеплением из пеностекла или керамзитобетона (предусматривались также варианты наружных стен целиком из керамзитобетона). Внутренние несущие стены выполнены из виброкирпичных панелей в один кирпич или ЖБИ толщиной 23-30 см. Перекрытия – двухслойные из вибропрокатных панелей («скорлуп»), несущие стены все поперечные (в т.ч. торцевые). Тип секций (подъездов) рядные (рядовые), торцевые. Набор квартир на этаже: 1-2-3, 2-2-2.

Ширина шага (расстояние между двумя соседними несущими стенами, ширина пролета перекрытия): 320 см. Ширина корпуса: 10 м, кровля – плоская. Типовая планировка представлена на рис. 1.

 

Рис. 1. Типовая планировка жилого дома серии II-32

 

 

Жилой дом имеет непрезентабельный, неэстетичный и несовременный внешний вид, что обусловлено визуальной гомогенностью фасада, механическим и моральным износом. Внешняя отделка здания покрыта трещинами, первичный осмотр показал физический износ крылец подъездов и козырьков, техническое состояние лестничных клеток не соответствует предъявляемым требованиям.

Альтернативами реконструкции жилого здания, относящегося к серии II-32, могут служить перепланировка квартир с изменением жилой площади и капитальным ремонтом, или надстройка одной или двухэтажной мансарды. Принятие решения о надстройки здания на один или два этажа зависит от состояния несущих конструкций и грунтов основания. Этот способ вызывает необходимость реконструировать совмещенную крышу, производить расчетное усиление отдельных элементов здания, полностью обновлять инженерные системы. Вследствие планировочных и конструктивных особенностей эта серия малопригодна для проведения реконструкции, связанной с существенной перепланировкой. Малый шаг несущих поперечных стен, конструкция самих стен в виде стены-балки или стены-скорлупы, в которых невозможны проемы без риска снижения их прочности затрудняют какую-либо перепланировку. Преобразование жилых помещений можно свести только к передвижке редких продольных перегородок и пристройке наружных эркеров или пролетов [3].

Альтернативный вариант при устройстве в здании мансардного этажа квартиры пятого этажа предполагает модернизацию квартир в двухуровневые. Вход в такую квартиру остается на пятом этаже, а в мансардную часть по внутриквартирной лестнице. Поэтому технически и экономически более целесообразно проводить реконструкцию здания, связанную с надстройкой двухуровневой мансарды с комплексным утеплением жилого дома [4].

Таким образом предлагается внедрить проект по надстройке двухэтажной мансарды с применением металлоконструкций, а также с комплексной реконструкцией жилого здания общей площадью 2028 м2 [5].

Основные показатели проекта: семь этажей, девять квартир, общая площадь квартир –
812 м2.

Для определения стоимости надстройки двухуровневой мансарды была составлена сводная смета проекта (табл. 1.)

Проведем анализ табл. 1. Себестоимость данного проекта составляет 29129367 рублей. В главе 1 – основные объекты строительства − представлены стоимости работ по отдельным объектам строительства и реконструкции жилого дома. Стоимость строительных работ для возведения двухуровневой мансарды составляет 4833874 руб., стоимость монтажных работ составит 2924969 руб. В стоимость строительных работ входят стоимость строительных материалов, затраты на аренду оборудования и пр.

Стоимость строительных работ по реконструкции фасада здания с комплексным утеплением составляет 2561863 руб., стоимость монтажных работ составляет 1607268 руб. В стоимость строительных работ входят затраты на материалы для утепления и реконструкции фасадов здания, замены инженерных коммуникаций в квартирах собственников и т.д.

При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 35873 руб/м2 при общей продолжительности данного вида работ в 6 месяцев. При определении объема работ высчитывалось стоимость возведения одного м2 двухуровневой мансарды с учетом комплексной реконструкции жилого дома. Таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 812 м2.

 

Таблица 1

Сводный сметный расчет стоимости проекта

 

Наименование глав, объектов, работ и затрат

Сметная стоимость, руб.

Средства на оплату труда, руб.

Итого

Строитель-ных

работ

Монтажных работ

Всего

Всего с НДС

Глава 1. Основные объекты строительства

Стоимость возведения двухуровне-

вой мансарды

4833874

2924969

7758844

9155436

2822201

11977637

Стоимость реконструкции фасада здания с комплексным утеплением

2561863

1607268

4169132

4919575

1346953

6266529

Отопление и вентиляция

1129797

5000,00

1134797

1339060

59904

1398965

Водопровод и канализация

1047057

16822

1063879

1255378

208983

1464361

Силовое электро-оборудование

0,00

1804896

1804896,45

2129777

453284

2583062

Электро-освещение.

434061

2424761

2858823,19

3373411

566041

3939452

                     

Итого по Главе

10006653

8783719

18790373

22172640

5457368

27630008

Глава 2. Объекты энергетического хозяйства

Внешнее  электро-снабжение

237260

93890

331150

390757

38185

428942

Глава 3. Водопровод и канализация

Наружные сети канализации

64085

0,00

64085

75621

30808

106429

Наружный водопровод

125020

0,00

125020

147523,78

42868

190391

Итого по Главе 6

189105

0,00

189105

223144,81

73676

296821

Глава 4. Благоустройство и озеленение территории

Благоустройство

613678

0,00

613678

724140

49455

773595

Всего по сводному расчету

11046697

8877609

19924307

23510682

5618684

29129367

 

 

В состав проектных работ были включены:

− разработка эскизного проекта – 2 % от общей суммы расходов на проектирование;

− выпуск проектной документации – 31 % от общей суммы расходов на проектирование;

− выпуск рабочей документации и экспертиза проекта – 67 % от общей суммы расходов на проектирование.

Таким образом, общая стоимость расходов на проектирование составит 1,2 млн. руб. Для реализации проекта необходимо привлечь инвестиции, а также использовать собственные средства организации от продаж квартир в двухуровневых мансардах, выручка от которых частично заложена в первой год осуществления проекта. Рекомендуется использовать деньги, собранные на капитальный ремонт жильцами данного жилого дома. Частично средства могут быть получено в рамках реализации государственной программы «Жилище» в виде субсидирования. Одним из способов привлечения инвестиций может служить также государственно-частное партнерство предприятия с местными органами власти.

Список литературы

1. Бендерская О.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности на предприятии промышленности строительных материалов: учебное пособие. Белгород: Изд-во БГТУ, 2011. 452 с.

2. Булгаков С.Н. Реконструкция жилых домов первых массовых серий и малоэтажной жилой застройки: учебник для вузов. М.: ООО «Глобус», 2011. 248 с.

3. Капремонт должен продлить жизнь Белгородским хрущевкам / Белпресса. URL: www.belpressa.ru/news/type/novosti/news/kapremont-dolzhen-prodlit-zhizn-belgorodskim-hrushyovkam (Дата обращения: 15.03.2015).

4. Круглова В.М., Стриженова Ж.В. Особенности постановки задачи определения стоимости объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и архитектуры // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2013. №4. С. 36-39.

5. Порожнюк Е.В., Порожнюк Л.А. Проблемы комплексной реконструкции домов первой серии массового строительства. КАЗАНТИП-ЭКО-2014. Инновационные пути решения актуальных проблем базовых отраслей, экологии, энерго- и ресурсосбережения: сборник трудов XXII Международной научно-практической конференции. Х.: НТМТ, 2014. - 311с.


Войти или Создать
* Забыли пароль?