Россия
В статье анализируются особенности и проблемы правового регулирования земельных правоотношений, связанных с арендой земли государственной (коммунальной) собственности, обращается внимание на роль и значение судебной практики в механизме правового регулирования земельных отношений, делается вывод о необходимости разработки эффективных механизмов правового регулирования земельных правоотношений на территории Республики Крым.
земельное законодательство; земельные отношения; судебная практика; аренда земли.
Стабильный рост экономических отношений требует постоянного, системного правового сопровождения и нормативного закрепления экономических преобразований. Результаты этой деятельности, как правило, выражаются в формировании конкретных механизмов правового регулирования экономических отношений, используемых в общественном развитии.
К базовым отношениям в экономике относятся земельные правоотношения, регулируемые земельным, гражданским и другими видами законодательства Российской Федерации.
Так, одной из актуальных проблем применения земельного законодательства Российской Федерации являются правоотношения, связанные с арендой земли, находящейся в государственной (коммунальной) собственности.
В соответствии с положениями ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории [1].
С учётом этой особенности, государство уделяет особое значение регулированию отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации.
Использование и охрана земель на территории Республики Крым осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, с учётом особенностей Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь» [2].
Этот нормативный акт урегулировал вопросы интеграции новых субъектов в экономическую, финансовую, кредитную, правовую системы Российской Федерации и систему органов государственной власти.
И хотя переходный период интеграции новых субъектов в состав Российской Федерации окончен ещё в январе 2015 г., остались особенности регулирования отдельных отношений (сфер законодательства) на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
Так, например, до 1 января 2019 г. на территории Республики Крым особенности регулирования земельных отношений могут устанавливаться нормативно-правовыми актами Республики Крым по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
К особенностям регулирования земельных отношений в Республике Крым следует отнести то, что в силу положений вышеуказанного Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014 г., подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений [3].
Указанные особенности должны учитываться при применении земельного законодательства Российской Федерации на территории Республики Крым.
Проблемы правового регулирования земельных отношений предполагается рассмотреть на примере правоотношений, связанных с арендой земли государственной (коммунальной) собственности, выделив из них три группы вопросов.
В первой группе предполагается рассмотреть вопросы взыскания задолженности по арендной плате и пене, начисленной за нарушение сроков внесения арендной платы.
Системный анализ норм Гражданского кодекса Украины, Закона Украины «О плате за землю», Налогового кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Постановления Совета министров Республики Крым №450 от 12.11.2014 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», позволяет сделать вывод, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной как в Украине, так и в Российской Федерации [4; 5; 6]. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации [7].
В Российской Федерации отсутствует законодательно определённая неустойка (пеня) за просрочку или неуплату арендной платы.
В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность соглашения о неустойке.
Указанные положения законодательства позволяют сделать вывод о том, что взыскание пени, установленной Постановлением Совета министров от 12.11.2014 №450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», приведёт к одностороннему изменению условий договоров аренды земли в противоречие ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации [8].
С учётом положений п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными», по спорам о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор, возражая против предъявленных требований в связи с отсутствием государственной регистрации договора, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость [9; 10; 11].
Во второй группе предлагается рассмотреть вопросы расторжения договора аренды земельного участка и возврата земельного участка.
Исходя из положений ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в п. 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и содержащихся в п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рекомендаций, досудебная процедура расторжения договора аренды состоит из двух стадий: направление арендодателем письменного предупреждения арендатору; предложение изменить или расторгнуть договор аренды [12; 13].
В подтверждение указанных действий сторона договора должна предоставлять доказательства о направлении стороне претензии либо соответствующих писем [14].
Расторжение договора аренды земли, в связи с невыполнением арендатором его условий в части соблюдения срока застройки участка, возможно, если установлен факт отсутствия строительства объекта на спорном участке и отсутствуют доказательства невозможности осуществлять на участке строительные работы [15].
В соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет исключительное право на аренду земельного участка, поскольку на указанном земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Доказательством наличия права собственности на имущество является как актуальная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Российской Федерации, так и актуальные сведения из соответствующего Единого государственного реестра государства Украины [16].
В третьей группе к рассмотрению предлагается вопрос возобновления договора аренды земельного участка.
Согласно положению ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 33 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13 иски о признании права аренды, о признании договора аренды земельного участка, возобновлённым на тот же срок, не могут удовлетворяться судами, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав [17].
В завершении следует отметить, что за трёхлетний срок после вхождения Республики Крым в правовое поле Российской Федерации арбитражными судами сформирована устойчивая судебная практика разрешения земельных споров с учётом особенностей переходного периода интеграции республики в правовую систему Российской Федерации.
Однако законодательному и исполнительному органам субъекта с учётом особенностей переходного периода и в развитие положений ФКЗ от 21.03.2014 №6-ФКЗ необходимо разработать эффективные механизмы правового регулирования земельных правоотношений на территории Республики Крым (в части переоформления прав аренды земли, завершения оформления прав на земельные участки и т.д.).
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 04.08.2014.- №31.- ст.4398.
2. Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» // Собрание законодательства РФ. - 24.03.2014. - № 12. -ст. 1201.
3. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2014 №308-ЭС14-1405// СПСКонсультантПлюс.
4. Постановление Совета министров Республики Крым №450 от 12.11.2014 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» [Электронный ресурс]: Правительство Республики Крым. URL: http://rk.gov.ru/rus/file/pub/pub_235065.pdf (дата обращения: 20.10.2017).
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СПС КонсультантПлюс.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // СПСКонсультантПлюс.
7. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу № А83-3705/2015// СПСКонсультантПлюс.
8. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.10. 2016 по делу № А83-4982/2015// СПСКонсультантПлюс.
9. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13. // Вестник ВАС РФ. - № 1. - январь 2012.
10. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными». // Вестник ВАС РФ. - № 4. - апрель 2014.
11. Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2016 по делу № А83-4875/2015 // СПСКонсультантПлюс.
12. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». // Бюллетень Верховного Суда РФ.- № 9. - 1996. - № 5. - 1997.
13. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». // Вестник ВАС РФ. - № 3. - 2002.
14. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.06.2016 по делу № А83-901/2015; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.11.2016 по делу № А83-698/2016// СПСКонсультантПлюс.
15. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.08.2016 по делу № А84-1157/2015 // СПСКонсультантПлюс.
16. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.10.2016 по делу № А83-3189/2015 // СПСКонсультантПлюс.
17. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.04.2016 по делу № А84-1159/2015; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2016 по делу № А83-3432/2015 // СПСКонсультантПлюс.
