Russian Federation
The article analyzes the peculiarities and problems of legal regulation of land legal relations connected with the lease of land of state (communal) property, draws attention to the role and significance of judicial practice in the mechanism of legal regulation of land relations, concludes that it is necessary to develop effective mechanisms for the legal regulation of land legal relations on the territory of the Republic Crimea.
land legislation; land relationships; judicial practice; land lease.
Стабильный рост экономических отношений требует постоянного, системного правового сопровождения и нормативного закрепления экономических преобразований. Результаты этой деятельности, как правило, выражаются в формировании конкретных механизмов правового регулирования экономических отношений, используемых в общественном развитии.
К базовым отношениям в экономике относятся земельные правоотношения, регулируемые земельным, гражданским и другими видами законодательства Российской Федерации.
Так, одной из актуальных проблем применения земельного законодательства Российской Федерации являются правоотношения, связанные с арендой земли, находящейся в государственной (коммунальной) собственности.
В соответствии с положениями ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории [1].
С учётом этой особенности, государство уделяет особое значение регулированию отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации.
Использование и охрана земель на территории Республики Крым осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, с учётом особенностей Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь» [2].
Этот нормативный акт урегулировал вопросы интеграции новых субъектов в экономическую, финансовую, кредитную, правовую системы Российской Федерации и систему органов государственной власти.
И хотя переходный период интеграции новых субъектов в состав Российской Федерации окончен ещё в январе 2015 г., остались особенности регулирования отдельных отношений (сфер законодательства) на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
Так, например, до 1 января 2019 г. на территории Республики Крым особенности регулирования земельных отношений могут устанавливаться нормативно-правовыми актами Республики Крым по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
К особенностям регулирования земельных отношений в Республике Крым следует отнести то, что в силу положений вышеуказанного Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014 г., подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений [3].
Указанные особенности должны учитываться при применении земельного законодательства Российской Федерации на территории Республики Крым.
Проблемы правового регулирования земельных отношений предполагается рассмотреть на примере правоотношений, связанных с арендой земли государственной (коммунальной) собственности, выделив из них три группы вопросов.
В первой группе предполагается рассмотреть вопросы взыскания задолженности по арендной плате и пене, начисленной за нарушение сроков внесения арендной платы.
Системный анализ норм Гражданского кодекса Украины, Закона Украины «О плате за землю», Налогового кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Постановления Совета министров Республики Крым №450 от 12.11.2014 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», позволяет сделать вывод, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной как в Украине, так и в Российской Федерации [4; 5; 6]. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации [7].
В Российской Федерации отсутствует законодательно определённая неустойка (пеня) за просрочку или неуплату арендной платы.
В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность соглашения о неустойке.
Указанные положения законодательства позволяют сделать вывод о том, что взыскание пени, установленной Постановлением Совета министров от 12.11.2014 №450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», приведёт к одностороннему изменению условий договоров аренды земли в противоречие ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации [8].
С учётом положений п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными», по спорам о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор, возражая против предъявленных требований в связи с отсутствием государственной регистрации договора, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость [9; 10; 11].
Во второй группе предлагается рассмотреть вопросы расторжения договора аренды земельного участка и возврата земельного участка.
Исходя из положений ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в п. 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и содержащихся в п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рекомендаций, досудебная процедура расторжения договора аренды состоит из двух стадий: направление арендодателем письменного предупреждения арендатору; предложение изменить или расторгнуть договор аренды [12; 13].
В подтверждение указанных действий сторона договора должна предоставлять доказательства о направлении стороне претензии либо соответствующих писем [14].
Расторжение договора аренды земли, в связи с невыполнением арендатором его условий в части соблюдения срока застройки участка, возможно, если установлен факт отсутствия строительства объекта на спорном участке и отсутствуют доказательства невозможности осуществлять на участке строительные работы [15].
В соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет исключительное право на аренду земельного участка, поскольку на указанном земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Доказательством наличия права собственности на имущество является как актуальная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Российской Федерации, так и актуальные сведения из соответствующего Единого государственного реестра государства Украины [16].
В третьей группе к рассмотрению предлагается вопрос возобновления договора аренды земельного участка.
Согласно положению ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 33 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13 иски о признании права аренды, о признании договора аренды земельного участка, возобновлённым на тот же срок, не могут удовлетворяться судами, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав [17].
В завершении следует отметить, что за трёхлетний срок после вхождения Республики Крым в правовое поле Российской Федерации арбитражными судами сформирована устойчивая судебная практика разрешения земельных споров с учётом особенностей переходного периода интеграции республики в правовую систему Российской Федерации.
Однако законодательному и исполнительному органам субъекта с учётом особенностей переходного периода и в развитие положений ФКЗ от 21.03.2014 №6-ФКЗ необходимо разработать эффективные механизмы правового регулирования земельных правоотношений на территории Республики Крым (в части переоформления прав аренды земли, завершения оформления прав на земельные участки и т.д.).
1. Konstituciya Rossiyskoy Federacii ot 12.12.1993 g. (prinyata vsenarodnym golosovaniem 12.12.1993) (s uchetom popravok, vnesennyh Zakonami RF o popravkah k Konstitucii RF ot 30.12.2008 № 6-FKZ, ot 30.12.2008 № 7-FKZ, ot 05.02.2014 № 2-FKZ, ot 21.07.2014 N 11-FKZ) // Sobranie zakonodatel'stva RF. - 04.08.2014.- №31.- st.4398.
2. Federal'nyy konstitucionnyy zakon ot 21.03.2014 № 6-FKZ «O prinyatii v Rossiyskuyu Federaciyu Respubliki Krym i obrazovanii v sostave Rossiyskoy Federacii novyh sub'ektov - Respubliki Krym i goroda federal'nogo znacheniya Sevastopol'» // Sobranie zakonodatel'stva RF. - 24.03.2014. - № 12. -st. 1201.
3. Opredelenie Verhovnogo Suda Rossiyskoy Federacii ot 05.12.2014 №308-ES14-1405// SPSKonsul'tantPlyus.
4. Postanovlenie Soveta ministrov Respubliki Krym №450 ot 12.11.2014 «O plate za zemel'nye uchastki, kotorye raspolozheny na territorii Respubliki Krym» [Elektronnyy resurs]: Pravitel'stvo Respubliki Krym. URL: http://rk.gov.ru/rus/file/pub/pub_235065.pdf (data obrascheniya: 20.10.2017).
5. Grazhdanskiy kodeks Rossiyskoy Federacii (chast' vtoraya) ot 26.01.1996 N 14-FZ // SPS Konsul'tantPlyus.
6. Zemel'nyy kodeks Rossiyskoy Federacii ot 25.10.2001 N 136-FZ // SPSKonsul'tantPlyus.
7. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Central'nogo okruga ot 27.06.2016 po delu № A83-3705/2015// SPSKonsul'tantPlyus.
8. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Central'nogo okruga ot 06.10. 2016 po delu № A83-4982/2015// SPSKonsul'tantPlyus.
9. Postanovlenie Plenuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossiyskoy Federacii ot 17.11.2011 №73 «Ob otdel'nyh voprosah praktiki primeneniya pravil Grazhdanskogo kodeksa Rossiyskoy Federacii o dogovore arendy», v redakcii Postanovleniya Plenuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossiyskoy Federacii ot 25.01.2013 №13. // Vestnik VAS RF. - № 1. - yanvar' 2012.
10. Informacionnoe pis'mo Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossiyskoy Federacii ot 25.02.2014 №165 «Obzor sudebnoy praktiki po sporam, svyazannym s priznaniem dogovorov nezaklyuchennymi». // Vestnik VAS RF. - № 4. - aprel' 2014.
11. Postanovlenie Dvadcat' pervogo arbitrazhnogo apellyacionnogo suda ot 12.08.2016 po delu № A83-4875/2015 // SPSKonsul'tantPlyus.
12. Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda Rossiyskoy Federacii № 6 i Plenuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossiyskoy Federacii № 8 ot 01.07.1996 «O nekotoryh voprosah, svyazannyh s primeneniem chasti pervoy Grazhdanskogo kodeksa Rossiyskoy Federacii». // Byulleten' Verhovnogo Suda RF.- № 9. - 1996. - № 5. - 1997.
13. Informacionnoe pis'mo Prezidiuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossiyskoy Federacii ot 11.01.2002 № 66 «Obzor praktiki razresheniya sporov, svyazannyh s arendoy». // Vestnik VAS RF. - № 3. - 2002.
14. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Central'nogo okruga ot 24.06.2016 po delu № A83-901/2015; Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Central'nogo okruga ot 29.11.2016 po delu № A83-698/2016// SPSKonsul'tantPlyus.
15. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Central'nogo okruga ot 22.08.2016 po delu № A84-1157/2015 // SPSKonsul'tantPlyus.
16. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Central'nogo okruga ot 17.10.2016 po delu № A83-3189/2015 // SPSKonsul'tantPlyus.
17. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Central'nogo okruga ot 25.04.2016 po delu № A84-1159/2015; Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Central'nogo okruga ot 28.04.2016 po delu № A83-3432/2015 // SPSKonsul'tantPlyus.
