Анализируется правовая природа иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость. Данное требование довольно часто заявляется в судебных процессах, но не имеет однозначной квалификации. Автор на основе рассмотрения доктрины гражданского права и судебной практики приходит к выводу, что для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости, а когда применение реституции невозможно, следует заявлять виндикационный иск (если истец не владеет предметом спора) или иск о признании права собственности (если истец сохранил владение предметом спора).
Недвижимость, государственная регистрация прав на недвижимость, оспаривание государственной регистрации прав на недвижимость, виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании вещного права, признание сделки недействительной, реституция.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данное правило конкретизировано Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, дополнившим ГК РФ ст. 81, в п. 6 которой установлено следующее правило: «Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином».
Иски об оспаривании зарегистрированного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) стали достаточно распространенным явлением, однако как в теории, так и на практике возникает проблема с правильной квалификацией данного требования, определения его правовой природы. В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо может применить способы защиты гражданских прав, которые предусмотрены ст. 12 ГК РФ. Постараемся определить, какие именно.
Существует несколько подходов к определению правовой природы оспаривания зарегистрированного права. В рамках первого подхода в литературе высказывалось мнение о том, что требование об аннулировании зарегистрированного права собственности и погашении записи о титуле иного лица следует квалифицировать как негаторный иск. В качестве примера можно привести мнение С. Г. Шевцова о том, что иск об аннулировании зарегистрированного права собственности ответчика на недвижимое имущество или об исключении записи из реестра фактически является негаторным иском. Или, например, О. Г. Ломидзе и Э. Ю. Ломидзе говорят о том, что «...иск владеющего собственника о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (восстановлении записи в реестре относительно права собственника и погашении записи о титуле иного лица), по своей сути является негаторным...». Аналогичной позиции придерживается А. Л. Ильченко, который считает, что настоящий собственник может предъявить негаторный иск к лицу, зарегистрированному в качестве собственника, но таковым не являющемуся, либо к учреждению юстиции о погашении записи в ЕГРП, и такие требования не будут подчиняться срокам исковой давности (ст. 208, 304 ГК РФ).
Такое мнение кажется нам крайне нелогичным, поскольку негаторный иск направлен на устранение фактических преград к нормальному пользованию недвижимой вещью. Наличие регистрационной записи за другим лицом является юридической помехой, которая никак не затрудняет пользование недвижимостью. Подобная запись создает препятствие к реализации правомочия распоряжения, которое заключается в возможности определять судьбу вещи.
Второй подход к определению правовой природы оспаривания зарегистрированного права основан на том, что иск о признании права собственности рассматривается в контексте корректировки сведений из ЕГРП. Так, по мнению В. В. Витрянского, эта проблема легко устранима путем правильной квалификации судом предъявленного требования, которое следует рассматривать как иск о признании права собственности на соответствующее недвижимое имущество.
1. Витрянский В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость // Хозяйство и право. 2008. № 5.
2. Гражданское право: в 3 т. Т. 1 / под ред. Ю. К. Толстого. М., 2009.
3. Ильченко А. Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Нотариус. 2004. № 5.
4. Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения ее приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ. 2007. № 1.
5. Подшивалов Т. Вещные иски: конкуренция и сочетание // Арбитражный и гражданский процесс. 2009. № 12.
6. Подшивалов Т. П. Негаторный иск и защита прав на недвижимое имущество // Закон. 2011. № 1.
7. Синицын С. А. Защита владения и вещных прав в гражданском праве России и Германии: автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2010.
8. Скловский К. И. Некоторые проблемы реституции // Вестник ВАС РФ. 2002. № 8.
9. Шевцов С. Г. Проблема конкуренции способов защиты вещных прав // Арбитражный и гражданский процесс. 2008. № 10.
