Введение
До 2012 года государство само принимало участие в финансировании работ, однако выделяемых средств было недостаточно. Именно по этой причине при реформировании системы ЖКХ было принято решение о создании фонда капитального ремонта [1, 2]. Система капитального ремонта в РФ вступила в силу с 2014 года во всех регионах. Капитальный ремонт [3] предназначен для нуждающихся в нем зданий и сооружений – многоквартирных жилых домов, офисных зданий, школ, детских садов и т.д. Проводить работы по капитальному ремонту не имеет смысла только в двух ситуациях: если здание в хорошем состоянии и пригодно для эксплуатации или же в обратном случае, когда здание находится в том состоянии, при котором его предстоит демонтировать.
Из-за новизны и сложности системы в РФ существует ряд нерешенных, волнующих проблем и недостатков [4, 5], к которым, несомненно, стоит подбирать решения, для блага граждан нашей страны
Материалы и методы
На данный момент существуют проблемы:
- Отсутствие методики комплексной оценки технического состояния здания.
В ныне существующем СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные» [6] не имеется алгоритма для расчета общего физического износа МКД целиком. В документе предоставлен способ для оценки конкретных элементов или систем по отдельности (например, фундамента, фасада и т.д.). Для более объективной и качественной оценки необходимо создание методики для определения комплексного физического состояния, куда будет входить совокупное состояние конструктивных элементов здания (фундаментов, несущих стен, перекрытий и др.), инженерных коммуникаций (систем теплогазоснабжения, водоснабжения и др.), лифтовых, противопожарных систем и т.д.
Также в документации отсутствуют указания для определения приоритетов по очередности работ внутри одного дома. Например, в случае одинакового плохого технического состояния кровли и фундамента, с равным высоким процентом износа, возникает проблема установления первичности проведения ремонтных работ [7]. Выбор последовательности в данном случае происходит на усмотрение конкретного исполнителя, что может привести к неправильным действиям и негативным последствиям при отсутствии достаточной степени квалификации у специалистов.
- Отсутствие учета климатических особенностей регионов РФ
Одинаковые нарушения и поломки в элементах и системах могут иметь отличные друг от друга последствия в разных климатических зонах России [7]. К примеру, нарушение теплоизоляции в южных регионах не будет иметь критичных последствий, тогда как в регионах Сибири, Дальнего Востока и Арктики, данный аспект скажется на комфорте и благополучия проживающих крайне негативно, поэтому в данном случае восстановление теплоизоляции с низкой среднесуточной температурой должно производиться в приоритетном порядке, чего не предусмотрено ныне существующих нормативных документах.
Для достижения максимальной эффективности и экономической целесообразности при проведении капитальных ремонтных работ необходимо формирование четкого, адекватного и понятного состава работ, опираясь на погодно-климатические условия каждого конкретного региона России. Так, не рационально проводить массовые работы по утеплению фасадов в южных регионах с положительными среднесуточными температурами [8].
Необходим документ, регламентирующий составы работ, порядок их выполнения внутри одного дома, а также установление приоритетности выполнения ремонтных работ между МКД с учетом специфики региональных климатических особенностей.
Помимо проблем описанных выше – сложности сравнения физического износа домов целиком из-за отсутствия методов определения в нормативной документации [3, 9, 10], как следствие, невозможность сравнения комплексного состояний и между домами; не принятие во внимание климатических особенностей регионов, выявлены следующие дополнительные критерии, которые несомненно должны влиять на приоритетность выполнения ремонтных работ между МКД.
- Градостроительные задачи
Должны учитываться такие факторы как:
- Месторасположение МКД (историческая часть города, центральный район или же, напротив, спальный), близость к социально и культурно важным объектам;
- Наличие или отсутствие важных запланированных международных и Всероссийских мероприятий (таких как, чемпионаты России и мира, международные и внутренние олимпиады и др.);
- Принадлежность МКД к программам комплексного развития территорий, реконструкции регионов, реновации и др.
- Технико-экономические показатели
При проведении капитальных ремонтных работ следует учитывать экономическую целесообразность их выполнения. Необходимо учитывать оставшийся срок службы дома, в зависимости от него отталкиваться от потребности в трудозатратных дорогостоящих работах.
- Собираемость собственников. Важно учитывать какой процент жильцов в полной мере ответственно относится к созданию благоприятных условий проживания и регулярно вносит вклад в формирование общего бюджета для проведения работ капитального ремонта.
- Мнение проживающих в доме. Проведение опросов среди жильцов сможет восполнить понимание их мнения относительно необходимости и приоритетности конкретных видов работ.
На данном этапе развития системы капитального ремонта в РФ отсутствует единый, четкий, понятный и прозрачный механизм, регулирующий и определяющий потребность в капремонте, а также его очередность между МКД. Необходимо создание новой технической документации, которая будет учитывать вышеизложенные недостатки, а также другие неучтенные проблемы и особенности действующей несовершенной системы [11-15].
Решением может стать создание и принятие модельной технической политики для каждого конкретного региона РФ. В документе должны быть сформированы методы комплексного технического состояния отдельного здания, составы работ, утверждена сложная многоуровневая методика определения очередности проведения работ капитального ремонта между различными зданиями с учетом климатических особенностей.
Результаты
Для создания такой методики сначала необходимо выявить все влияющие на принятие решения факторы, а затем создать систему приоритетности одних факторов над другими.
Выбор очередности зависит от большого количества факторов [16, 17], их можно подразделить на: технические (физический износ, год постройки и др.), экономические (целесообразность проведения работ, собираемость среди жильцов, количество собственников и др.), организационные (наличие технической документации, и другие [18]). В перспективе, все окончательно выявленные факторы позволят определить конечный показатель очередности.
Для получения интегральной модели должны быть выявлены все факторы, оказывающие влияние на потребность в капитальном ремонте. Предварительно, требуется разложить их на уровни влияния: низкая значимость (-1), средняя значимость (0) и высокая значимость (+1).
Введем Rк – интегральный показатель для оценки потребности МКД в капительном ремонте, представляющий из себя совокупность множества факторов, косвенно или прямо влияющих на выбор приоритетности проведения ремонтных работ.
Совокупность свойств, воздействующих на показатель (Rк), можно представить в виде многоуровневой системы (рис 1.). Где верх системы – показатель Rк, на средних уровнях – группы факторов (технические, экономические и организационные). На нижнем – конкретные параметры, входящие в состав групп и предварительно разделенные на три уровня значимости. Структура системы и количество уровней может видоизменяться при дальнейших исследованиях.
Рис. 1. Структура системы определения показателя
Представим функцию которую представим в виде:
(1)
Где — система, объединяющая различные факторы в технической, экономической, организационной и других группах.
Предположим, что соотношение между группами линейное, тогда:
(2)
Где – значение, рассчитанное для каждой i-ой группы, представляющее из себя совокупный показатель, влияющий на выбор очередности проведения работ капитального ремонта в МКД.
Такой же механизм применяется при рассмотрении каждой группы факторов Ф по отдельности:
(3)
Рассмотрим относительный показатель Ф, считая, что зависимость, также, как и в случае с показателем будет линейной:
(4)
В связи со сложностью системы капитального ремонта в РФ, важно учитывать различные факторы, оказывающие влияние на принятие решений по определению очередности проведения работ. Чтобы грамотно учесть каждый фактор, необходимо ввести в формулы коэффициенты весомости (S, s), показывающие значимость влияния определенного фактора на показатель Rк. Данный коэффициент будет называться «вес фактора», выражения примут вид:
(5)
(6)
С помощью метода подстановки, получаем общую формулу для оценки потребности МКД в проведении работ капитального ремонта:
(7)
Заключение
Данный подход, с применением интегрального показателя, дает возможность рассматривать общую картину с учетом оценки групп факторов, воздействующих на принятие окончательных решений. Особенность подхода заключается в возможности учета большого количества факторов, непосредственно влияющих на результат исследований.
В качестве научной новизны исследования стоит отметить впервые предложенную и формализованную комплексную математическую модель для определения приоритетности капитального ремонта МКД на основе интегрального показателя (Rₖ). В отличие от существующих подходов, фокусирующихся на оценке отдельных элементов здания или на одном классе факторов (например, только технических), данная модель системно интегрирует разнородные группы критериев: технические, экономические, организационные и градостроительные, включая уникальный учет региональных климатических особенностей.
Также разработана иерархическая (многоуровневая) структура факторов влияния, на верхнем уровне которой находятся сгруппированные показатели, а на нижнем — конкретные параметры с предварительной оценкой их значимости. Это позволяет структурировать сложную, многокритериальную задачу планирования и перевести ее в плоскость количественной оценки с помощью системы взвешенных линейных функций.
Научным вкладом является сама концепция перехода от качественных и часто субъективных оценок «нуждаемости» к алгоритмизированной, воспроизводимой процедуре расчета. Авторы закладывают методологическую основу для создания «модельных технических политик» в регионах, что является новым шагом в совершенствовании нормативно-методического обеспечения системы капитального ремонта в РФ. Предложенный подход минимизирует субъективизм при формировании региональных программ ремонта за счет введения весовых коэффициентов (S, s), определяющих вклад каждого фактора.
Дальнейшим этапом исследований является определение и выявление приоритетности факторов, вычисление весовых коэффициентов.
