C 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее Закон №237-ФЗ). Данный закон предусматривает создание и функционирование в каждом субъекте Федерации государственных бюджетных учреждений (далее ГБУ), которые должны заниматься на регулярной основе государственной кадастровой оценкой недвижимости. В связи с этим хотелось обратить внимание на проблемы, с которыми могут столкнуться ГБУ при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, на примере последней кадастровой оценки, проведенной в Республике Татарстан.
Условия, материалы и методы исследования. В качестве объекта исследований использовались земли сельскохозяйственного назначения Республики Татарстан. Методологической и теоретической основой послужили труды отечественных ученых, посвященные проблемам кадастровой оценки земель и иной недвижимости, управления земельными ресурсами, развития и функционирования земельного рынка, создания и ведения земельного кадастра, законодательные и нормативные акты, материалы научно-практических конференций, статьи в научных сборниках и журналах. В процессе исследования использовались данные отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения по Республике Татарстан, данные официальных отчетов и/или информации Росреестра, Минземимущества РТ.
В ходе проведенного исследования применялись абстрактно-логический, монографический, статистико-экономический, экспертный методы.
Анализ и обсуждение результатов исследования. Несмотря на достигнутые достаточно высокие показатели уровня и экономической эффективности использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве Республики Татарстан по сравнению со среднероссийскими их значениями [5,6], остаются немало резервов улучшения использования земель сельскохозяйственного назначения в регионе. В первую очередь они связаны с полной и достоверной оценкой количественного и качественного состояния земель и их кадастровой стоимости. Споры о размере кадастровой стоимости в субъектах Российской Федерации возникают практически после каждой кадастровой оценки [3].
В соответствии со ст.7 Закона 237-ФЗ ГБУ несут ответственность за результаты определения кадастровой стоимости. Более того, убытки, причинённые ГБУ, подлежат возмещению в полном объеме за свой счет, а при недостаточности имущества ГБУ субсидиарную ответственность несут также региональные органы власти.
Одной из проблем при проведении кадастровой оценки является формирование перечня объектов недвижимости. Так, исходный перечень объектов оценки в последнем туре кадастровой оценки содержал 312165 земельных участков. Исполнителем работ была проведена проверка корректности отображения земельных участков на карте кадастрового деления. В результате проверки выявлено, что 8774 земельных участка исходного перечня объектов оценки некорректно отображены на карте кадастрового деления. Причины: 1) подобъекты 592 земельных участков расположены за пределами объекта, либо внутри другого подобъекта; 2) 8172 земельных участка имеют точки самопересечения; 3) 10 земельных участков расположены за пределами кадастрового района. Таким образом, в первых двух случаях площадь земельных участков определяется некорректно, что влечет за собой
неверное определение площадей почвенных разновидностей и соответственно неверный расчет удельного показателя кадастровой стоимости. В третьем случае неверно отображается реальное местоположение земельных участков, что приводит к неправильному расчету удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Для решения этой задачи необходимо широкое внедрение новых методов и средств на основе массового использования глобальной навигационной спутниковой системы ГЛОНАСС, GPS. Данные технологии позволяют определять положение объектов на местности с сантиметровой точностью. Что, в свою очередь, предъявляет жесткие требования к геодезической и опорной межевой сети [4].
Таким образом, из 312165 земельных участков 303391 земельный участок соответствовали всем необходимым параметрам государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, по этим участкам государственная кадастровая оценка была проведена в строгом соответствии с действующими методическими указаниями. По оставшимся 8774 земельным участкам, ввиду вышеуказанных причин, расчеты были проведены по средним удельным показателям кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, полученным в результате государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. А это в свою очередь ведет к их необъективной оценке.
Действующая методика определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения разделяет участки на шесть групп (табл. 1).
Показатели, приведенные в таблице 1, свидетельствуют, что более 79% земель сельскохозяйственного назначения относятся к первой группе – наиболее ценной для ведения сельскохозяйственной деятельности. К сожалению, существенная часть земель, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, не может быть вовлечена в хозяйственный оборот (более 13%).
Особую проблему представляет для оценщиков поиск рыночной информации о ценах сделок по земельным участкам. К тому же следует учитывать, что рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно ниже земель любой другой категории, а в случае близости таких земельных участков к городской черте стоимость их существенным образом возрастает. Именно по этим причинам традиционно наиболее высокую стоимость имеют земельные участки в Зеленодольском, Лаишевском, Пестречинском и Верхнеуслонском районах. К примеру, на дату кадастровой оценки в Пестречинском районе разница между максимальной ценой предложения превышала минимальную более чем в 36 раз (табл. 2).
