Введение. В настоящее время около 30 млн. земельных участков (это почти половина участков, сведения о которых имеются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не имеют точного описания границ. Их суммарная площадь превышает 60 % земельного фонда страны. Еще хуже ситуация с объектами капитального строительства (порядка 70 млн. объектов): сведения о них были включены в Единый государственный реестр недвижимости на основе данных прежнего технического учета (его вели бюро технической инвентаризации), но при этом их местоположение не было привязано к земле посредством координат. Это создает определенные сложности и для правообладателей соответствующих объектов, и для государства. Таким образом, имеется общая заинтересованность в упорядочении границ. Осуществлять такое упорядочение целесообразно комплексно, охватывая как максимальное число таких земельных участков (с неурегулированными границами) в пределах квартала, так и иные объекты недвижимости [1].
Методология. При написании статьи использовались различные методы исследования: аналитический метод, метод системного анализа научной литературы и нормативных документов по заявленной теме исследования, метод обобщения, сравнительный метод, балансовый метод.
Основная часть. Федеральным законом от 22.12.2014 года № 447-ФЗ в федеральные законы «О кадастровой деятельности» и «О государственном кадастре недвижимости» была введена глава «4.1. Комплексные кадастровые работы» (ККР). Согласно ст. 42.1 под комплексными кадастровыми работами в целях настоящего Федерального закона понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:
1) земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;
2) земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;
3) зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядке.
Выполнение ККР отнесено законодательством к ведению субъектов РФ и органов местной власти. В рамках своих полномочий органы местного самоуправления и органы исполнительной власти субъектов РФ формируют перечень работ для проведения массового кадастрового учета и оформляют техническое задание с описанием конкретных характеристик кадастровых кварталов, подлежащих комплексным кадастровым работам [2].
Поскольку проведение ККР было регламентировано относительно недавно, работы по их проведению сейчас находятся на начальном этапе. Так, в декабре 2016 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), подведомственная Минэкономразвития России, начала согласование с субъектами РФ соглашений о предоставлении субсидий на проведение ККР. Механизм предоставления Росреестром субсидий на проведение ККР заложен в федеральной целевой программе по развитию учетно-регистрационной системы [3]. В 2017 году субсидии на выполнение комплексных кадастровых работ предоставили трем пилотным регионам – Республике Тыва, Астраханской и Белгородской областям [4].
На основании вышесказанного Правительством Белгородской области было принято распоряжение от 19 декабря 2016 года № 613 «Об организации проведения комплексных кадастровых работ на территории Белгородской области», в рамках которого Департаментом имущественных и земельных отношений был разработан проект: «Выполнение комплексных кадастровых работ на территории населенных пунктов Белгородской области (в пилотных муниципальных образованиях)» [5]. Одним из таких пилотных муниципальных образований стал Белгородский район.
Главой администрации Белгородского района был утвержден план мероприятий (дорожная карта) от 30 ноября 2016 года, который включает в себя следующие этапы (по май включительно):
- отбор садоводческих некоммерческих товариществ для проведения комплексных кадастровых работ;
- проведение конкурсных процедур в соответствии с законодательством о контрактной системе в сфере закупок, товаров, работ, услуг;
- заключение муниципального контракта на проведение комплексных кадастровых работ;
- направления извещения о начале выполнения комплексных кадастровых работ в администрацию поселения, на территории которого выполняются комплексные кадастровые работы для размещения на официальном сайте поселения в информационно телекоммуникационной сети «Интернет»
- формирование согласительной комиссии в соответствии со ст.42.10 Федерального закона от24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [6].
Распоряжением администрации Белгородского района от 3 февраля 2017 года № 109 «О проведении комплексных кадастровых работ на территории Белгородского района» определен перечень кадастровых кварталов, в отношении которых будут проводиться ККР (табл. 1) [7].
Таблица 1
Перечень кадастровых кварталов, в отношении которых планируется проведение
комплексных кадастровых работ в 2017 году
|
№ п/п |
Номер кадастрового квартала |
Площадь кадастрового квартала, га |
Местоположение кадастрового квартала |
Поселение, в границах которого расположен кадастровый квартал |
|
1 |
31:15:1204009 |
7 |
Мкр. «Тополек» |
в границах Дубовского с/п, п. Дубовое |
|
31:15:1204008 |
6,6 |
|||
|
31:15:1204007 |
7,5 |
|||
|
31:15:1204006 |
8 |
|||
|
31:15:1204005 |
9,3 |
|||
|
31:15:1204001 |
5,1 |
|||
|
31:15:1204002 |
4,9 |
|||
|
31:15:1204003 |
4,9 |
|||
|
31:15:1204004 |
8,2 |
|||
|
2 |
31:15:0311005 |
4,5 |
СНТ «Ягодка» |
в границах Беломестненскогос/п |
|
31:15:0311005 |
5,33 |
|||
|
3 |
31:15:0312029 |
2,79 |
СНТ «Белогорье» |
в границах Беломестненского с/п |
|
4 |
31615:1502001 |
79,1 |
СТ «Урожай» |
в границах Бессоновскогос/п |
|
5 |
31:15:1311001 |
16,15 |
СНТ «Феддеровское» |
в границах Майскогос/п |
|
|
31:15:1901001 |
6,7 |
|
в границах Головинскогос/п |
|
|
Итого: |
176,07 |
|
|
ККР – это прежде всего устранение некорректных сведений об объектах недвижимости, содержащихся в ЕГРН. Негативные последствия отсутствия и недостоверности сведений могут выражаться в: снижении качества и эффективности управления земельными ресурсами; низких гарантиях права собственности граждан и юридических лиц; снижении инвестиционной привлекательности территорий и объектов жилищного и иного строительства; выпадающих доходы бюджетов по налогам на недвижимость. Именно поэтому главной целью пилотного проекта является обеспечение гарантии защиты прав граждан, юридических лиц, публично-правовых образований на принадлежащие им земельные участки и объекты недвижимости на основе государственного учета полных и достоверных сведений о местоположении (координатах) границ таких объектов в кадастровых кварталах, на территории которых выполнены комплексные кадастровые работы [8].
Комплексные кадастровые работы включают одновременно мероприятия для земельного участка и объекта недвижимого имущества. Поэтому в порядок процедур по совершению комплексных кадастровых работ входит инвентаризация земель и инвентаризация объектов недвижимого имущества, расположенного на обследуемом участке. Для формирования массива кадастровой информации, необходимой для проведения комплексных кадастровых работ, используют сведения, полученные при проведении инвентаризации объектов недвижимости [9].
Инвентаризация земель представляет один из видов земельно-кадастровых работ, в результате выполнения которых должны быть получены достоверные сведения об использовании земель и земельной собственности.
Согласно данным инвентаризации, проведенной администрацией Белгородского района: общее количество земельных участков, расположенных в вышеуказанных кварталах по КПТ – 1574, количество земельных участков, расположенных в кадастровых кварталах, без наличия границ по КПТ – 1049, общее количество земельных участков, расположенных в данном СТ по проекту – 1083. Отсюда видно, что 30% земельных участков не имеют установленных границ, и существующие на местности земельные участки не совпадают прогнозируемыми в проекте. Это несоответствие еще раз доказывает необходимость проведения ККР [10].
Результатом комплексных кадастровых работ будет карта-план территории, содержащей сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ. На сегодняшний день на сайтах муниципальных образований, в которых будет проводиться ККР, опубликованы извещения и идет сбор информации кадастровыми инженерами об исследуемых объектах.
Согласно Дорожной карте к декабрю 2017 года должно быть произведено внесении сведений о земельных участках и местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, по форме? установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, и карты-плана территории, представленных исполнителем комплексных кадастровых работ в орган кадастрового учета.
Заключение. Комплексные кадастровые работы – это новая ветвь кадастровой деятельности, которая направлена на актуализацию фактических данных, характеризующих земельные участки и прочно связанные с ними объекты как индивидуально-определенные вещи. Проведя обзор основных нормативно-правовых актов и исследование в данном направлении на конкретном муниципальном образовании, трудно оценить действенность и эффект от проведения ККР, поскольку законодательством они регламентированы всего лишь несколько лет и находятся на стадии пилотных проектов. Но можно определить ожидаемый результат, который заключается во внесении в ЕГРН точных сведений о местоположении границ земельных участков, местоположении границ зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках, наличие которых позволит осуществлять Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям качественное управление и распоряжение объектами недвижимости, приведет к повышению уровня юридической защиты прав и законных интересов правообладателей земельных участков, устранению кадастровых ошибок, допущенных при определении местоположения границ земельных участков, снижению количества земельных споров, а также увеличению поступлений в консолидированный бюджет, получаемых от сбора земельного налога, налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций [11]. Так, например, на территории Белгородского района планируется внести в ЕГРН достоверных сведений о местоположении границ в отношении е менее чем 1500 земельных участков.
