Россия
Актуальность темы статьи обусловлена тем, что зачастую собственник, не понимая разницы между апартаментами и жилой недвижимостью, делает выбор в пользу апартаментов, основываясь только на факторе цены, при этом не учитывая другие существенные факторы, которые удорожают последующую эксплуатацию и управление апартаментами. Так, несмотря на ценовые преимущества комплексов апартаментов, существует и ряд проблем (неэффективное управление, проблемы с регулированием тарифов на коммунальные услуги и обслуживание, сложности технической эксплуатации объектов, высокие затраты на управление, вопросы проведения текущего и капитального ремонтов, невозможность постоянной регистрации по месту жительства). Решение указанных проблем позволит на законодательном уровне обеспечить правовой статус указанного вида недвижимости и организовать их эффективную эксплуатацию.
многоквартирный дом, комплекс апартаментов, многокритериальная оценка, общее имущество
В последнее время на рынке недвижимости получил широкое распространение новый вид недвижимости – апартаменты. При этом юридически апартаменты имеют статус нежилых помещений. Это порождает ряд проблем как для граждан (невозможность регистрации по месту жительства в нежилых помещениях, сложности управления общим имуществом комплексов апартаментов, проблемы проведения капитального ремонта), так и для городов (необеспеченность проживающих в апартаментах граждан объектами социальной инфраструктуры, сложности регистрационного учета миграции граждан и пр.) [4].
Между тем апартаменты как особый формат «жилья» становятся все популярнее [3]. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними [5]. В статье представлена многокритериальная оценка особенностей содержания и управления общим имуществом многоквартирных домов (МКД) и апартаментов для будущих собственников, которая позволит им самостоятельно сделать правильный выбор на рынке жилья и нежилой недвижимости.
С целью проведения сравнительной оценки эффективности содержания и управления общим имуществом МКД и апартаментов нами были разработаны матрицы многокритериальной оценки. Для каждой группы объектов (общее имущество МКД и апартаментов) определены направления и критерии оценки, значения весовых коэффициентов. Выставленные будущим собственником оценки обрабатываются, сводные показатели используются для определения эффективности содержания и управления общим имуществом. Высшая сводная оценка по совокупности направлений соответствует эффективному содержанию и управлению общим имуществом МКД или комплексом апартаментов.
В качестве базы исследования выбраны следующие объекты:
– МКД, расположенный по адресу: г. Москва, р-н. Ленинский, п. Воскресенское, д. 5; общая площадь 46 004,2 м2, стандарт/эконом класс, год постройки – 2015 г., этажность – 27 эт., тип перекрытий – железобетонный, имеется мусоропровод, количество лифтов – 4; общее имущество обслуживается управляющей организацией (УО) ООО «УЮТ»;
– комплекс апартаментов «Волга», расположенный по адресу: г. Москва, Докучаев пер., д. 2. Москва, стандарт/эконом класс, год постройки 2018 г., комплекс представляет собой монолитное здание переменной этажности 16-19 этажей с огороженной и охраняемой территорией, предусмотрен подземный паркинг. Управляющая компания «Гранд».
Рассмотрим матрицу многокритериальной оценки особенностей содержания и управления общим имуществом МКД и апартаментов. Расчет значений направлений производится на основе взвешенной величины критериев оценки особенностей содержания и управления МКД [2]. Весовые коэффициенты по каждому критерию соответствуют степени значимости каждого критерия при определении суммарного количества баллов соответствующих направлений. Сумма весовых коэффициентов по каждому направлению оценки равна единице (табл. 1).
Таблица 1
Значения весовых коэффициентов*
|
Весовой коэффициент |
Направления оценки |
Значение весового коэффициента |
|
K1 |
Управление общим имуществом |
0,4 |
|
K2 |
Содержание общего имущества |
0,2 |
|
K3 |
Фонд капитального ремонта |
0,1 |
|
K4 |
Технические требования |
0.3 |
*Примечание: составлено автором
Суммарное количество баллов, определяется по формуле 1:
RМКД = ZА x K1+ ZB x K2+ ZC x K3+ ZD x K4, (1)
где:
ZA – суммарное количество баллов, определяющих уровень управления общим имуществом МКД или комплекса апартаментов;
ZB – суммарное количество баллов, определяющих уровень содержания общего имущества МКД или комплекса апартаментов;
ZC – суммарное количество баллов, определяющих уровень осуществления капительного ремонта общего имущества МКД или комплекса апартаментов;
ZD – суммарное количество баллов, определяющих уровень соблюдения технических требований к МКД или комплексу апартаментов;
K1-4 – весовые коэффициенты.
Собственник получает матрицу многокритериальной оценки, где выставляет свою оценку в отношении каждого критерия на основе имеющихся данных на официальных сайтах УО, ГИС ЖКХ, Реформа ЖКХ и пр. (табл. 2). Затем считается итоговая оценка по каждому направлению и рассчитывается по формуле 1 суммарное количество баллов RМКД.
Таблица 2
Матрица многокритериальной оценки особенностей содержания
и управления общим имуществом МКД*
|
№ п/п |
Критерии оценки направления |
Оценка |
Значимые факторы |
Оценка эксперта |
|
Управление общим имуществом МКД (ZA) |
|
|||
|
ZA |
Возможность выбора способа управления МКД ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Возможность выбора управляющей организации собственниками помещений в МКД ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению МКД (
|
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Договор управления МКД ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Возможность заключения прямых договоров с РСО ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Итого: ZA = 15 |
||||
|
Содержание общего имущества МКД (ZB) |
||||
|
ZB |
Принадлежность общего имущества на праве общей долевой собственности собственникам помещений ( |
0 |
Не принадлежит |
3 |
|
1 |
Незначительная часть общего имущества принадлежит собственнику |
|||
|
2 |
Половина общего имущества принадлежит собственникам |
|||
|
3 |
Принадлежит |
|||
|
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника ( |
0 |
Не регламентирована |
3 |
|
|
1 |
Определена управляющей организацией |
|||
|
2 |
Частично определена |
|||
|
3 |
Установлена нормами жилищного кодекса |
|||
|
Правила содержания общего имущества в МКД устанавливаются Правительством Российской Федерации ( |
0 |
Не устанавливаются |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Устанавливаются |
|||
|
Размер платы (ставки) за жилищные услуги устанавливается Постановлением Правительства Москвы (
|
0 |
Не устанавливается |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Устанавливается |
|||
|
Установлен минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (
|
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Итого: ZB= 15 |
||||
|
Осуществление капитального ремонта общего имущества МКД (ZС) |
||||
|
ZC |
Установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
1 |
- |
|||
|
2 |
- |
|||
|
3 |
Установлен |
|||
|
Возможность выбора способа формирования фонда капитального ремонта ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
- |
|||
|
2 |
- |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Итого: ZC = 9 |
||||
|
Технические требования (ZD) |
||||
|
ZD |
В жилых помещениях допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативно-правовых актах ( |
0 |
Отсутствует |
2 |
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Обеспеченность социальной инфраструктурой ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
Осуществляется на низком уровне |
|||
|
2 |
Осуществляется частично |
|||
|
3 |
Осуществляется на высоком уровне |
|||
|
При проектировании соблюдается обеспечение требуемой инсоляции ( |
0 |
Отсутствует |
3 |
|
|
1 |
Осуществляется на низком уровне |
|||
|
2 |
Осуществляется частично |
|||
|
3 |
Осуществляется на высоком уровне |
|||
|
Регулирование законодательством технических требований к жилому объекту (ПП РФ от 28.01.2006 № 47) [1] ( |
0 |
Отсутствуют |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Итого: ZD = 11 |
||||
*Примечание: составлено автором
Суммарное количество баллов, которое отражает эффективность содержания и управления МКД:
RМКД = Z1 x 0,4 + Z2 x 0,2 + Z3 x 0,1+ Z4 x 0,3; (2)
RМКД=15 x 0,4 + 15 x 0,2 + 9 x 0,1+ 11 x 0,3=13,2 баллов.
Далее на основании сопоставления полученного значения RМКД= 13,2 баллов со значениями, представленными в табл. 3, делаем вывод об эффективности содержания и управления МКД.
Таблица 3
Суммарная итоговая оценка эффективности*
|
Итоговая оценка |
Суммарное количество баллов с учетом весовых коэффициентов |
|
От 14 до 11 |
«Отлично» |
|
От 10,9 до 7,1 |
«Хорошо» |
|
От 7 до 5 |
«Удовлетворительно» |
|
Менее 5 |
«Неудовлетворительно» |
*Примечание: составлено автором
По итогам проведенной оценки эффективности можно сделать вывод о том, что содержание и управление общим имуществом МКД, возможности проведения капитального ремонта, а также соблюдение технических требований по эксплуатации выполняется в полной мере (оценка проводилась на примере МКД, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Ленинский, п. Воскресенское, д. 5, и УО ООО «УЮТ»).
Теперь оценим эффективность содержания и управления комплексом апартаментов (табл. 4) по такому же принципу, что и МКД. Оценка будет произведена на примере комплекса апартаментов «Волга», управляющая компания «Гранд».
Таблица 4
Матрица многокритериальной оценки особенностей содержания
и управления комплекса апартаментов для собственников
|
№ п/п |
Критерий оценки |
Оценка |
Значимые факторы |
Оценка эксперта |
|
Управление общим имуществом апартаментов (ZA) |
|
|||
|
ZA |
Возможность выбора способа управления апартаментами ( |
0 |
Отсутствуют |
2 |
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Возможность выбора управляющей организации собственниками помещений комплекса апартаментов ( |
0 |
Отсутствуют |
2 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению комплексами апартаментов (
|
0 |
Отсутствуют |
0 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Договор управления комплекса апартаментов ( |
0 |
Отсутствуют |
3 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Возможность заключения прямых договоров с РСО ( |
0 |
Отсутствуют |
0 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Итого: ZA = 7 |
||||
|
Содержание общего имущества комплекса апартаментов (ZB) |
||||
|
ZB |
Принадлежность общего имущества на праве общей долевой собственности собственникам помещений комплекса апартаментов ( |
0 |
Прямо не урегулировано законом |
1 |
|
1 |
Регулирование согласно судебной практике |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Регулируется законом прямо |
|||
|
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества комплекса апартаментов, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество указанного собственника ( |
0 |
Прямо не урегулировано законом |
1 |
|
|
1 |
Регулирование согласно судебной практике |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Регулируется законом прямо |
|||
|
Правила содержания общего имущества в комплексах апартаментов устанавливаются Правительством Российской Федерации ( |
0 |
Не устанавливаются |
0 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Устанавливаются |
|||
|
Размер платы за содержание комплекса апартаментов устанавливается Постановлением Правительства Москвы (
|
0 |
Не устанавливается |
0 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Устанавливается |
|||
|
Установлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в комплексе апартаментов (
|
0 |
Не устанавливается |
0 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Устанавливается |
|||
|
Итого: ZB= 2 |
||||
|
Осуществление капитального ремонта общего имущества апартаментов (ZС) |
||||
|
ZC |
Установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт для комплекса апартаментов ( |
0 |
Отсутствует |
0 |
|
1 |
- |
|||
|
2 |
- |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Возможность выбора способа формирования фонда капитального ремонта для комплекса апартаментов ( |
0 |
Отсутствует |
0 |
|
|
1 |
- |
|||
|
2 |
- |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества комплекса апартаментов ( |
0 |
Отсутствует |
0 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Итого: ZC = 0 |
||||
|
Технические требования (ZD) |
||||
|
ZD |
В апартаментах допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах ( |
0 |
Отсутствует |
2 |
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Обеспеченность социальной инфраструктурой ( |
0 |
Отсутствует |
0 |
|
|
1 |
Осуществляется на низком уровне |
|||
|
2 |
Осуществляется частично |
|||
|
3 |
Осуществляется на высоком уровне |
|||
|
При проектировании комплекса апартаментов соблюдается обеспечение требуемой инсоляции ( |
0 |
Отсутствует |
1 |
|
|
1 |
Осуществляется на низком уровне |
|||
|
2 |
Осуществляется частично |
|||
|
3 |
Осуществляется на высоком уровне |
|||
|
Регулирование законодательством технических требований к жилому объекту (ПП РФ от 28.01.2006 № 47) [1] ( |
0 |
Отсутствует |
0 |
|
|
1 |
Значительно затруднена реализация |
|||
|
2 |
Тенденция есть, но возможно негативное влияние |
|||
|
3 |
Присутствует |
|||
|
Итого: ZD = 3 |
||||
На основе проделанной оценки рассчитываем суммарное количество баллов, которое отражает эффективность содержания и управления комплексом апартаментов:
RКА = Z1 x 0,4 + Z2 x 0,2 + Z3 x 0,1+ Z4 x 0,3; (3)
RКА=7 x 0,4 + 2 x 0,2 + 0 x 0,1+ 3 x 0,3=4,1 балла.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что содержание и управление общим имуществом комплекса апартаментов, возможности проведения капитального ремонта, а также соблюдение технических требований по эксплуатации оцениваются на неудовлетворительном уровне согласно табл. 3 (оценка проводилась на примере комплекса апартаментов, расположенных по адресу: г. Москва, Докучаев пер., д. 2. Управляющая компания «Гранд»).
Представленные в статье итоги проведенной многокритериальной оценки особенностей содержания и управления общим имуществом МКД и апартаментов помогут будущим собственникам и арендаторам самостоятельно сделать правильный выбор на рынке жилья и нежилой недвижимости, взвесив все риски и узкие места.
1. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» [Электронный ресурс] Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 // Информационно-справочная система «КонсультантПлюс».
2. Астафьев С.А., Цвигун И.В. Построение методики оценки качества ра-боты управляющих компаний в жилищной сфере // Изв. ИГЭА. − 2016. − № 6. − С. 212.
3. Кирсанов А. Жизнь в апартаментах: быть или не быть? // Единый ресурс застройщиков [Электронный ресурс] www.erzf.ru (Дата обращения 10.09.2021).
4. Ларионова Ю.В. Основные направления государственной политики в сфере ЖКХ // Недвижимость: экономика, управление. − 2018. − № 3. − С. 18-22.
5. Экономика и управление жилищно-коммунальным хозяйством: учебник / Под общ. ред. докт. экон. наук, проф. Грабового П.Г., докт. экон. наук, проф. А.Н. Кирилловой. М.: Издательство АСВ, «Просветитель», 2019. − 672 с.
