Казань, Республика Татарстан, Россия
Споры о размере кадастровой стоимости в субъектах Российской Федерации возникают практически после каждой кадастровой оценки. В данной статье показан обзор причин возникновения споров на примере результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов.
кадастровая оценка, кадастровая стоимость, саморегулируемые организации оценщиков, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, судебная система.
Традиционно результаты очередного тура оценки кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов, особенно в крупных городах, сопровождаются спорами об ее объективности при сопоставлении ее с рыночной стоимостью. Как правило, наибольшее недовольство высказывают предприниматели различных уровней бизнеса, которые считают ее необоснованно завышенной, не отвечающей реалиям рынка недвижимости. Сегодня земли городов – это прежде всего территории, где сконцентрированы важнейшие отрасли хозяйства, человеческие ресурсы, высокие технологии и интеллектуальный потенциал страны. Именно на эти территории приходится большая часть платежей за землю. Именно эти территории вызывают наибольший интерес со стороны инвесторов. Не случайно, города, занимая малые территории, собирают более 80% платежей за землю [6].Впервые наши граждане и юридические лица столкнулись с системой налогообложения по кадастровой стоимости для земельных участков еще в 2005 году, хотя в некоторых населенных пунктах кадастровая оценка была проведена в 2001 году. Практика налогообложения земельных участков по кадастровой стоимости сопровождалась недовольством налогоплательщиков. Процесс оспаривания результатов кадастровой оценки собственниками стал носить массовый характер. Анализ и обсуждение результатов исследования. Согласно действующим нормативным документам государственная кадастровая оценка должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Если рассмотреть опыт введения налогообложения земельных участков по кадастровой стоимости, то он всегда сопровождался недовольством налогоплательщиков. Так почему же такие споры возникают с регулярной периодичностью после переоценки. Ниже приведены основные причины.Не секрет, что любая оценка, проводимая с целью налогообложения, ставит главной задачей перед лицами, проводящими такую оценку, увеличение налогооблагаемой базы. К примеру, экономическая оценка земель, проведенная в Казани в 1996-1997 гг., позволила увеличить поступления земельных платежей на 33% [8]. А кадастровая оценка 2005 года на 25% [5]. Конечно, значительная часть роста стоимости связана с внешними факторами, такими как экономическая ситуация в стране и республике (с одной стороны инфляция, а с другой устойчивые темпы роста экономики); бурное развитие рынка недвижимости, включая уникальную программу ликвидации ветхого жилья; мероприятия, связанные с празднованием тысячелетия города Казани и др. Другая часть роста, на наш взгляд, связана с тем, что оценка проводилась под контролем государственного (муниципального) органа, который не допускал минимального роста налогооблагаемой базы.Определение рыночной и кадастровой стоимости несут разный смысл. Кадастровая стоимость – установленная величина, а рыночная наиболее вероятная. «Установленная стоимость» может быть воспринята как стоимость, определенная оценщиком, умноженная на поправочный коэффициент, который в свою очередь может быть и повышающим, и понижающим – в зависимости от бюджетных аппетитов [2].На сегодняшний день сложился стереотип, что целью государственной кадастровой оценки земель является только пополнение доходной части бюджета.Должны быть разработаны стандарты профессиональной этики оценщика. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности» говорится о независимости оценщика – это является базовым принципом этики оценщика, но практика говорит, что этого одного принципа недостаточно. Впервые в массовом порядке государственные (муниципальные) органы столкнулись с пересмотром кадастровой стоимости путем проведения индивидуальной оценки, определяющей рыночную стоимость. Сегодня на практике оценщики в несколько раз уменьшают кадастровую стоимость, определяя рыночную стоимость.
1. Балтыжакова Т.И. Выявление скрытых факторов кадастровой оценки земель населенных пунктов методом главных компонент // Инженерный вестник Дона. Электронный научный журнал. 2015. № 1.
2. Буга А.В., Григоренко М.А. Особенности регулирования кадастровой оценки земель в Российской Федерации // Научные труды Северо-Западного Института Управления РАНХиГС. 2014. Том 5. Выпуск 3(15). - С. 55-62.
3. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров. - М.: Форум, 2010. - 288 с.
4. Волович Н.В., Турова Е.Ю. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 1 // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 5 С. 6-18.
5. Ибрагимов Л.Г. Оценка и кадастровый учет земельных участков в городах. Учебно-методическое пособие/ Л.Г. Ибрагимов, Г.З. Минсафин. - Казань: Издательский центр НОУ ВПО «Академия управления «ТИСБИ», 2009. - 192 с.
6. Ибрагимов Л. Г. Эффективность использования земельных ресурсов промышленных предприятий: дисс.. канд. эконом. наук: 08.00.05. Казань, 2004.
7. Ламерт Д. А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр.: Междунар. науч. конф. «Кадастр недвижимости и землеустройство»: сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. - С. 158-164.
8. Нагаев Р.Т., Ибрагимов Л.Г. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах. Теория, анализ, практика / Р. Т. Нагаев, Л. Г. Ибрагимов. - Казань: Дом печати, 1998. -134 с.
9. Хотько А.В. К вопросу об объекте государственной кадастровой оценки земель поселений // Российское право: образование, практика, наука. 2010. № 5-6. - С. 107-115.
