from 01.01.2022 until now
Oryol, Russian Federation
VAC 5.2.3 Региональная и отраслевая экономика
VAC 5.2.4 Финансы
VAC 5.2.5 Мировая экономика
VAC 5.2.6 Менеджмент
VAC 5.2.7 Государственное и муниципальное управление
UDK 332.63 Факторы, обусловливающие оценку, критерии оценки, например, доходы (доход от земли, арендная плата, квартирная плата)
The article presents the results of the work on the formation and substantiation of the theoretical and methodological foundations of the analysis of the agricultural land market in the context of determining price-forming factors. The unique features of the functioning of the land market in the agricultural sector are determined, as well as unified groups of price-forming factors are identified, followed by clarification of their specific positions in these groups. The format of the dependence of the price-forming parameters in terms of assessing the multicollinearity of the initial parameters is studied, and the final pricing factors are determined, which are assumed to be basic in the context of analyzing the work of the markets of the studied subjects. The principles of the fundamentals of methodological analysis of the agricultural land market in the context of determining price-forming factors are defined, and the final methodology of actions is formed
analytical research, land market, agricultural lands, methodology of analysis, price-forming parameters
ведение. Рынок земель сельскохозяйственного назначения представляет собой механизм оборота прав в отношении земельной собственности, функционирующий в условиях совокупного влияния профессиональных субъектов рынка недвижимости, а также непосредственных субъектов сделок с земельной собственностью. Земельный рынок имеет уникальные специфические особенности, отличающие его от иных рыночных систем, причем основу данных особенностей составляет специфика товара, реализуемого на данном рынке [5]. Идентификация данного рынка определяет его как рынок несовершенной конкуренции, определяя наличие барьеров для входа на рынок, ограниченное количество участников, представленное собственниками прав на землю, а также элементы государственного регулирования в системе его функционирования. Индивидуальные особенности земельного рынка, а также специфические черты земель сельскохозяйственного назначения, отличающие данную категорию по специфике использования и исходного назначения от иных категорий, формируют и уникальные ценообразующие факторы, не позволяющие унифицировано подходить к аналитическому исследованию рынка земель сельскохозяйственного назначения, сопоставляя его с иными сегментами рынка недвижимости. Данные особенности определяют необходимость формирования методологических основ анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения в контексте определения ценообразующих факторов и сущности работы данного рынка.
Материалы и Методы. Результаты исследования базируются на применении методов синтеза и анализа с использованием инструментов математического моделирования в части обоснования степени участия ценообразующих факторов в итоговом значении стоимости. Информационную базу исследования составили результаты торгов по реализации земель сельскохозяйственного назначения из состава государственной и муниципальной собственности.
Результаты. Понятие «рынок земель сельскохозяйственного назначения» часто встречается в элементах научных исследований ученых экономистов, и, зачастую, подразумевает под собой комплекс отношений по поводу движения сельхозугодий от одного пользователя к другому [3]. Данное понимание исходит из экономической сущности рыночных отношений, определяя и оборот земельной собственности и иных прав в отношении земли сходно с иными активами и товарно-материальными ценностями. Однако, рынок земель сельскохозяйственного назначения индивидуален и специфичен, а также еще находится в стадии формирования и развития, что не позволяет сравнивать данный рынок с иными рыночными системами. Данный рыночный сегмент имеет дифференциальный уровень развития по территории страны и уточненных административных единиц, накладывая региональные особенности на работу рынка земель сельскохозяйственного назначения, учитывающие локальные характеристики субъекта расположения, уровень развития аграрного производства и экономику субъекта. Рынок земель аграрного сектора не предполагает максимизации рыночного оборота, функционирует в пределах исходных параметров земельного фонда субъекта России. Учитывая значительную неоднородность качественных параметров земель сельскохозяйственного назначения, а также разнородный тип природно-климатических условий, рельефа и характера экономики субъектов России, исследовать рынок и определять теоретико-методологические основы его исследования, целесообразно в условиях работы со сходными типами исходных данных. В виду чего, настоящее исследование проведено в части использование информационной базы сведений в отношении операций на земельном рынке субъектов нечерноземной экономической зоны, в условиях использования данных по 3 субъектам со схожими условиями функционирования аграрного сектора и близкими параметрами по локациям (области: Брянская, Орловская, Тульская). Земельный рынок Нечерноземья сформирован не в полном объеме, однако имеет место функционирование механизма реализации прав в виде системы государственных торгов, нацеленной на реализации объектов из состава государственной и муниципальной собственности. Данная система автоматизации конкурентной борьбы за приобретение прав на земельные участки выступает действенным инструментом вопросов государственного участия в работе рынка и определяет самостоятельный рыночный сегмент, в рамках которого происходит оборот объектов государственной и муниципальной собственности. Данный сегмент развивается параллельно с сегментом частной собственности, потенциальный покупатель имеет полноценное право выбора рыночного сегмента, что определяет сходство условий работы сегментов частной и государственной собственности в условиях ценообразования. Таким образом, исследование рынка земель сельскохозяйственного назначения произведем в условиях работы с результатами торгов по реализации государственной и муниципальной собственности в заданных субъектах, а итоговые выводы, допустимо спроецировать на весь земельный рынок.
Идентифицировав информационный базис, принимаемый к рассмотрению, определим основополагающие критерии аналитического исследования земельного рынка в контексте определения ценообразующих факторов. Отметим, что исследование ценообразующих показателей в системе аграрного землепользования необходимо увязывать с особенностью земель сельскохозяйственного назначения, заключающейся в способности земель данной категории самостоятельно приносить собственнику доход в виде рентных отчислений, где ренту рассмотрим в виде платы за пользование землей на условиях аренды. Земельная рента, как форма дохода и экономическое явление (категория), рассматривается учеными в контексте существования ренты к определенным историческим периодам развития земельных отношений. Значительная дифференциация взглядов на сущность земельной ренты и рентообразующих факторов определяется внешними условиями ее формирования и состоянием разработанности вопроса в исторический период ее исследования. Так, исторический срез понимания сущности земельной ренты выделяет два ключевых подхода к ее объяснению и формированию, базирующихся на положениях классической и неоклассической экономических теориях. Эволюцию взглядов классической и неоклассической школы отражает изменение акцентов в объяснении формирования рентного дохода и взаимодействия факторов, определяющих ценность земельных ресурсов. Раскрытие специфики взглядов отдельных институтов произведем в части сопоставления основных постулатов классической и неоклассической экономической теории (табл. 1).
Вопросы рыночного подхода, а, соответственно, и рыночного ценообразования просматриваются в трудах А. Маршалла, именно он в условиях формирования ренты при обосновании базисных экономических постулатов, определяет использование закона спроса и предложения. Так, уже на рубеже XIX - начала XX, А. Маршалл в своем основном труде «Принципы политической экономии» отвечает на вопросы рыночного ценообразования, уточняя важность спроса и предложения в системе такого ценообразования. Рента, в большинстве своем, при работе с землями сельскохозяйственного назначения есть плата за пользование землей, а методика рыночного ценообразования за право пользования и владения землей идентична методике рентообразования, что позволяет идентифицировать сходство методических подходов ценообразования и рентообразования [4]. Действительная рыночная ситуация и характер исчисления стоимости земли в условиях работы с рынком, сопоставимы с выводами А. Маршалла, а действующая система оценочного законодательства полагает наличие понятия «рыночная стоимость», определяемого в виде наиболее вероятной цены отчуждения объекта в условиях работы на открытом рынке и конкуренции, благоразумности покупателей и их самостоятельном волеизъявлении. Федеральные стандарты оценки дополнительно определили ряд предпосылок рыночной стоимости, к которым, в первую очередь, надо отнести гипотетический формат участников сделки, а также полноценное отсутствие вынужденной продажи/покупки со стороны участников процесса [7]. По итогу работы рынка и учету спроса и предложения, рынок полагает формирование итоговой цены, что также и утверждал А. Маршалл. Таким образом, ценообразование в системе аграрного землепользования опирается на работу рынка, а рыночные показатели в виде спроса и предложения, должны быть включены в основу аналитического исследования рынка при идентификации ценообразующих параметров.
Таблица 1 – Сравнительный анализ специфики взглядов классической и неоклассической школы на сущность и назначение «земельной ренты»
|
Классическая экономическая теория земельной рента |
Неоклассическая экономическая теория земельной ренты |
|
Основатели направления, определившие специфику взглядов |
|
|
А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс |
А. Маршалл |
|
Понимание сущности «земли» |
|
|
Земля – основное средство труда |
Земля – основной производственный ресурс
|
|
Понимание сущности «ренты» |
|
|
Рента – доход, определяющийся производительностью труда на конкретном участке, зависящий от его качественных характеристик и местоположения [1] |
Рента – плата за пользование землей в условиях передачи прав пользования и владения |
|
Базисные экономические постулаты |
|
|
- Трудовая теория стоимости (У. Петти) |
- Теория предельной полезности «темп уменьшения или увеличения отдачи зависит, во-первых, от качества почв и от сочетания культур на земельных участках; и во-вторых, от других обстоятельств, в том числе от населения, формирующего величину спроса» (А. Маршалл) |
|
- Закон убывающей производительности (Д. Рикардо) |
- Рыночные условия. Закон спроса и предложения |
|
Инструменты формирования ренты |
|
|
Ограниченность земли как ресурса и различный уровень плодородия (Д. Рикардо) |
Спрос и предложение на землю /неэластичность спроса и предложения |
|
Специфика восприятия ренты в ее разнообразии |
|
|
Индивидуальность учета факторов, обосновывающих формирование отдельных видов ренты: - абсолютная рента; - дифференциальная рента I; - дифференциальная рента II. |
Унифицированный подход к пониманию экономической сущности ренты как единого типа дохода от земли: А. Маршалл не видел принципиальной разницы в различных видах ренты и считал, что «в известном смысле, все виды ренты являются рентами, обусловленными редкостью, и все виды ренты являются дифференциальными рентами» [2] |
Значимое воздействие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения оказывают локальные параметры земельного участка. Местоположения в системе аграрного землепользования рассматривается в разрезе нескольких параметров:
– удаленность от областного центра;
– удаленность от мест переработки сельскохозяйственной продукции.
Первая характеристика местоположения отражает перспективы реализации готовой продукции, свидетельствуя о том, что областной центр является наиболее перспективным местом сбыта готового товара внутри субъекта в составе России. Непосредственная близость к городским агломерациям, в том числе и к областному центру, снижает затраты на транспортировку готовой продукции и повышает вероятность реализации товара, что, в целом, снижает совокупные затраты аграрного землепользователя в процессе ведения хозяйственной деятельности и повышает итоговый финансовый результат его работы.
Второй параметр не находит полноценного отражения в специфике аграрного землепользования, так как не все продукты сельскохозяйственного производства подлежат переработке. В виду чего, наиболее значимым параметром локального типа является удаленность от областного центра.
Наряду с локальными характеристиками, важный аспект в ценообразовании отводится вопросам экономического типа, характеризующим вопросы доходности в секторе сельскохозяйственного производства. Доходность агарного землепользователя напрямую зависит от уровня его затрат, что определяет возможность использования значения затрат на 1 га посевной площади в сельскохозяйственных организациях, как ценообразующий параметр и подлежит использованию в условиях определения стоимости земельных ресурсов агарного типа.
Важным ценообразующим параметром, наряду с локацией и экономическими характеристиками, выступают качественные параметры, одним из которых выступает урожайность, рассчитываемая на основе валовых сборов основных сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий в отношении к соответствующей площади. Наиболее показательным вариантом сельскохозяйственной культуры в данном вопросе выступает валовый сбор зерна и зернобобовых, как превалентного типа культур, широко используемых в субъектах исследования.
Обобщив качественные, экономические о локальные параметры местоположения, необходимым элементом исследования остается также и площадь, определяемая в системе оценочной деятельности как фактор масштаба.
Идентифицировав факторы, подлежащие исследованию, определим, что в отношении исследуемых субъектов в составе России за 2023 г. 39 сделок купли-продажи:
– Орловская область – 7 сделок;
– Брянская область – 15 сделок;
– Тульская область – 17 сделок [6].
Количественное выражение сделок сопоставимо с иными субъектами в составе Нечерноземной экономической зоны (рис. 1):
Рисунок 1 – Количественное выражение сделок купли-продажи в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения сектора «Растениеводство» в субъектах Нечерноземной экономической зоны России, ед.
Источник: составлено автором по [6]
Используя сведения по результатам торгов о реализации имущества из состава государственной и муниципальной собственности, а также данные, характеризующие вышеописанные параметры, определим характер воздействия данных факторов на итоговое значение стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Так, состав исходных данных составят следующие параметры по исследуемым субъектам:
– площадь, м2;
– удаленность от областного центра, км;
– затраты на га посевной площади в сельскохозяйственных организациях, тыс. руб.;
– урожайность, зерновые и зернобобовые культуры, т/га.
Дополнительно, в части идентификации непосредственных факторов, характеризующих экономику субъектов исследования, определим необходимость внесения дополнительных параметров экономики регионов – среднемесячную заработную плату на одного работника в отрасли растениеводства, руб., а также сведения о состоянии земельного фонда в виде неиспользуемых сельскохозяйственных угодий, определенных по данным доклада о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения. Первично, исследуем сведения полученной выборки данных в части оценки мультиколлинеарности исходных данных, результаты представим в виде табл. 1:
Таблица 1 – Анализ мультиколлинеарной зависимости исходных параметров
|
Наименование фактора |
Площадь, м2 |
Удаленность от областного центра, км |
Неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, % |
Среднемесячная заработная плата на одного работника |
Затраты на га посевной площади, тыс. руб. |
Урожайность, т/га |
|
Площадь, м2 |
1 |
|||||
|
Удаленность от областного центра, км |
0,1866 |
1 |
||||
|
Неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, % |
-0,0062 |
-0,4237 |
1 |
|||
|
Среднемесячная заработная плата на одного работника, руб. |
-0,0927 |
-0,6143 |
0,8356 |
1 |
||
|
Затраты на га посевной площади тыс. руб. |
-0,0946 |
-0,6166 |
0,8275 |
0,9999 |
1 |
|
|
Урожайность, т/га |
0,0973 |
0,61971 |
-0,8155 |
-0,9994 |
-0,9999 |
1 |
Источник: составлено автором по материалам исследования
Данные таблицы 1 наглядно демонстрируют зависимость отдельных параметров, что требует корректировки состава исходных данных, обоснованно включаемых в состав ценообразующих параметров. Так, доля неиспользуемых сельскохозяйственных угодий коррелирует с двумя факторами и приведет к искажению полученного результата, идентичная ситуация складывается с параметром «урожайность», что в условиях ликвидации ранее описанного параметра, позволяет оставить в базе сведения о «среднемесячной заработной плате» для построения итоговой математической модели работы рынков купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в исследуемых субъектах.
Идентифицировав состав факторов, определяющих разнородные параметры работы рынка, уточним формат их влияния на итоговое значение стоимости. В частности, произведя статистический анализ факторов с использований функций MS Excel, определим характер зависимости (прямая или обратная), а также уровень зависимости итогового значения стоимости от заявленных ценообразующих параметров (табл. 2):
Таблица 2 – Результаты статистического анализа зависимости стоимости удельного показателя земель сельскохозяйственного назначения от заявленных ценообразующих параметров по субъектам исследования
|
Площадь, м2 |
Удаленность от областного центра |
Среднемесячная заработная плата на одного работника |
Затраты на га посевной площади в сельскохозяйственных организациях, тыс. руб. |
|
0,024379 |
-0,25781 |
0,233038 |
0,23725 |
Источник: составлено автором по материалам исследования
Ценообразующие факторы оказывают кумулятивное воздействие на итоговое значение стоимости, что и подтверждают полученные значения коэффициентов корреляции по всем анализируемым факторам.
Фактические ценообразующие параметры рынка купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения определены. Однако, в стороне остаются рыночные факторы, определенные как важный элемент формирования стоимости. Условия рынка при формировании стоимости целесообразно уточнять в разрезе определения степени развитости рынка. Учитывая факт использования в исследовании результатов конкурентных торгов, отметим, что в исследовании не принимали участия результаты торгов с одним участником, а также несостоявшиеся торги. Таким образом, для идентификации уровня развитости рынка, сопоставим объем несостоявшихся торгов в данном сегменте с объемом совершенных операций. Так, как уже было сказано, за 2023 г. по исследуемым субъектам совершено 39 операций по результатам конкурентных торгов, в тоже время 106 операций не проведено, в виду отсутствия участников, соответственно, свыше 70% торгов не нашли логического завершения [6]. Данные обстоятельства свидетельствует о неразвитости рынка купли-продажи, что определяет низкую заинтересованность потребителя в приобретении прав в отношении земельной собственности и необходимости учета интересов землепользователей при формировании стоимости, в частности использования скидки на торг при определении значения начальной цены аукциона в рамках установления рыночной стоимости с использованием результатов оценочной деятельности, а также учета скидок на торг, характерных для неактивного рынка (максимальное значение) при работе с институтом частной собственности.
Обсуждения. Аналитическое исследование рынка земель сельскохозяйственного назначения выступает необходимым элементом анализа системы управления земельными ресурсами, в виду наглядного отражения рынком результатов такого управления. Так, система эффективного управления ресурсами полагает активацию работы в секторе аграрного производства, максимальное вовлечение в оборот земельной собственности, приводя к максимизации потребления базисного ресурса аграрного сектора. Аналитическое исследование рынка земель аграрного сектора имеет схожие черты с позиции методологии работы, однако итоги исследования, а, главное, ценообразующие параметры, не могут быть полноценно унифицированными, что определяется индивидуальными чертами субъектов расположения объектов исследования, их индивидуальными качественными и количественными чертами, а также состоянием рынка по локации объектов, подтверждаемых уровнем спроса и предложения. Таким образом, становится возможным разработать базисные методологические основы аналитического исследования рынка, выступающие основой такого исследования, а адаптация предложенных действий и положений происходит уже в части работы с конкретным субъектом в составе России.
Первостепенно, определим принципы проведения аналитики рынка:
– целенаправленность исследования (характер проведения исследования должен отвечать его задачам и целевым ориентирам);
– системность подходов (проведение исследования учитывает системность взглядов на вопросы развития земельного рынка аграрного сектора, определяя необходимость учета всех составных компонентов объектов оборота данного рынка);
– единство исходных данных (информационный базис исследования составляют сведения идентичного типа, возможность проецирования полученных результатов на субъекты, отличные по исходным параметрам, подлежит анализу);
– объективность и надежность исходных данных (недопустимо использование некорректных данных, не отвечающих принципам ценообразования и отличных от типичных предложений для получения объективных выводов);
– интеграция междисциплинарных подходов (определяет кумулятивный учет различных областей знаний: землеустройству, экономика, право, экология и прочее);
– научное обоснование использования подходов к исследованию (изучение рынка полагает использование действительных научных методов анализа и синтеза, а также методов статистического анализа данных, основанных на применении элементов математического анализа и математического моделирования);
– временная и пространственная перспектива (горизонт планирования полученных результатов опирается на совокупность исходных ретроспективных данных, а также формат внешнего воздействия на характер работы данного рынка).
Разработанные принципы положены в основу методологии аналитического исследования, представленной в формате алгоритма работы (рис. 2):
Рисунок 2 – Методологические основы анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения в контексте определения ценообразующих факторов
Источник: составлено автором
В целях обобщения итоговых результатов и формировании итогового списка ценообразующих параметров, а также их ранжировании определим итоговые результаты (табл. 3):
Таблица 3 – Ранжирование ценообразующих параметров стоимости земель сельскохозяйственного назначения по субъектам исследования в условиях функционирование рынка купли-продажи
|
Наименование ценообразующего параметра |
Значение коэффициента корреляции |
Ранг фактора |
|
Удаленность от областного центра |
-0,25781 |
1 |
|
Затраты на га посевной площади в сельскохозяйственных организациях, тыс. руб. |
0,23725 |
2 |
|
Среднемесячная заработная плата на одного работника |
0,233038 |
3 |
|
Площадь, м2 |
0,024379 |
4 |
Источник: разработано автором по материалам исследования
Список ценообразующих параметров, представленных в таблице 3, не являются исчерпывающим и при формировании итоговой математической модели стоимости может быть дополнен.
Заключение. Исследование рынка земель сельскохозяйственного назначения в контексте выявления ценообразующих факторов и результаты такого исследования выступают актуальной задачей современной систему управления земельной собственностью. Так, рыночный оборот является важным аспектом действенной системы управления земельными ресурсами, где вопросам ценообразования отводится значимая роль, а сущность ценообразующих факторов позволит, в результате, управления заданными факторами, корректировать и определять итоговое значение стоимости, оказывая воздействие и на количественное выражение сделок и вовлекаемых в рыночный оборот площадей. Полученные результаты носят как теоретико-методический, так и практическую ориентацию, позволяя использовать как саму методологию исследования, так и уже полученные результаты в отношении исследуемых субъектов.
1. Vodomerov, N. K. Interpretation of land rent and land prices in the labor theory of value and neoclassicism / N. K. Vodomerov // Theoretical Economics. – 2012. – № 1(7). – Pp. 64-81. – EDN RARWBH.
2. Lamanov, P. I. Analysis of the evolution of views on the nature of land rent / P. I. Lamanov, B. A. Khakhuk // Actual problems of economics and law. - 2011. – No. 2. – pp. 91-95. – EDN NUBPRD.
3. Nazarenko V.I., Shmelev G.I. Land relations and the land market. M.: Monuments of historical thought, 2005. – p.4
4. Polunin, G. A. Rent-forming factors in agricultural land use / G. A. Polunin, A. A. Titkov, A.V. Osipova // Economics, labor, management in agriculture. – 2024. – № 4(110). – Pp. 61-70. – DOIhttps://doi.org/10.33938/244-61. – EDN LBHSVY.
5. Polukhin, A. A. Substantiation of the cost of land resources as a cost optimization tool in the management system / A. A. Polukhin, A. A. Titkov // Bulletin of Agrarian Science. – 2018. – № 2(71). – Pp. 114-123. – DOIhttps://doi.org/10.15217/ISSN2587-666X.2018.2.114. – EDN XMHWQH.
6. GIS bidding: official. website. – URL: https://torgi.gov.ru / (accessed 03/25/2024).
7. Federal Valuation Standard "Types of Value" (FSO No. II), approved by Order of the Ministry of Economic Development and Trade of the Russian Federation dated April 14, 2022 N 200. [Electronic resource]. – URL: https://www.ocenchik.ru/docs/3986-fso2-vidy-stoimosti.html (accessed 04.05.2024.)
