Kursk, Kursk, Russian Federation
Kursk, Kursk, Russian Federation
VAC 12.00.03 Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
UDK 34 Право. Юридические науки
GRNTI 10.27 Гражданское право
GRNTI 10.07 Теория государства и права
OKSO 40.06.01 Юриспруденция
BBK 67 Право. Юридические науки
BBK 60 Общественные науки в целом
TBK 754 Гражданское право
BISAC LAW011000 Civil Law
This paper deals with a new phenomenon for the Russian system of justice - legally relevant notice in the context of determining its legal nature on the example of the sale notice of share of joint property. The authors analyze separately and in their interconnection the theoretical problems concerning both the legal nature of legally relevant notice and the sale notice of the share of common property to a third party. The authors suggest that in case of the need to ensure adequate protection of the rights of co-owners, it is significantly important to consider the sale notice of a share of joint property as a legally relevant notice. The methodological basis of the study is a set of general scientific and private scientific methods: system-structural analysis, formal legal, comparative legal, logical and other methods. The scientific novelty of the research is that the authors, on the basis of theoretical conclusions, legislative acts and judicial practice, proposes to consider the sale notice of the share of common property to a third party as a special case of legally relevant notice, due to the normative content of Art. 250 of the Civil code. The authors also refute that the legally relevant notice is a quasi-transaction. During the study, the authors come to the following conclusions: the sale notice of share of common property to a third party can not be an offer; legally relevant notices are part of the civil protection mechanism, and their legal effect should be associated with the principle of good faith; it is necessary to make some changes in the current civil legislation.
legally significant messages, notification, allotment of rights, civil rights implications, mail, common share ownership, share
В число основных принципов гражданского законодательства входят беспрепятственное осуществление гражданских прав и обеспечение их восстановления в случае нарушения. Механизм защиты прав участников общей долевой собственности при реализации права на продажу доли и преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности направлен на недопущение недобросовестного поведения, которое может проявляться у всех участников, как при отправке, так и получении соответствующего уведомления. В настоящее время системообразующими нормами, определяющими порядок направления уведомления о продаже доли и правовые последствия данного действия, являются ст. 165.1 и ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Помимо норм ГК РФ о необходимости и порядке извещения о продаже доли, особенности такого извещения установлены специальными законами: Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 27.06.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (п. 4.1. ст. 42), Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (в ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 2 ст. 12), Федеральный закон от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ (в ред. от 23.04.2018) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (п. 5 ст. 21), Федеральный закон от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ (в ред. от 15.04.2019) «Об акционерных обществах» (п. 3 ст. 7).
Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Внесенная в Раздел I «Общие положения» ГК РФ ст. 165.1 обеспечивает возможность ее применения в различных правоотношениях, урегулированных нормами гражданского права. В тоже время, отсутствие в нормах статей ГК РФ прямых отсылок к ее применению предопределяет необходимость разрешения данного вопроса в рамках соответствующих правоотношений. Судебная практика исходит из факта распространения рассматриваемой нормы на все правоотношения, в частности, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 64), Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 г. [1]. Вместе с тем, содержание п. 2 ст. 165.1 ГК РФ является диспозитивным и предусматривает применение правил ст. 165.1 ГК РФ только в тех случаях, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Таким образом, исследование особенностей применения ст. 165.1 ГК РФ к конкретным видам правоотношений имеет теоретическое и практическое значение.
Юридически значимые сообщения относятся к многоаспектному явлению, которое призвано влиять на динамику конкретного гражданского правоотношения, соединяя в себе материальный и процессуальный элементы. Легализация правовой коммуникации обусловлена необходимостью минимизации гражданско-правовых рисков и негативных последствий, связанных с поведением участников конкретного правоотношения. В условиях необходимости обеспечения надлежащей защиты прав участников общей долевой собственности, рассмотрение уведомления о продаже доли в праве общей долевой собственности с точки зрения его понимания как юридически значимого сообщения, имеет определяющее значение в механизме такой защиты.
Обязанность уведомления в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу установлена в отношении участника общей долевой собственности в соответствии с ч.2 ст.250 ГК РФ. Данная норма предусматривает содержание такого уведомления: в нем должны быть указаны цена и иные условия, на которых лицо изъявляет желание продать свою долю.
Определение уведомления о продаже доли постороннему лицу (далее - уведомление) в качестве юридически значимого сообщения не вызывает острых дискуссий. Так, основываясь на норме ст. 165.1 ГК РФ, С.Ю. Чашкова отмечает, что «для отнесения какого-либо сообщения к юридически значимому и, следовательно, для решения вопроса о том, подлежит ли в каждом конкретном случае применению рассматриваемая статья ГК РФ, необходимо выявить несколько составляющих, которые должны присутствовать одновременно: сообщение должно влечь для его получателя гражданско-правовые последствия; гражданско-правовые последствия должны быть установлены законом или сделкой; сообщение должно быть адресовано и доставлено лицу, у которого возникают соответствующие гражданско-правовые последствия, или его представителю» [13]. Апеллируя к ст.250 ГК РФ, автор указывает на извещение участника общей собственности о продаже доли как пример юридически значимого сообщения, тем самым подтверждая его соответствие обозначенным составляющим [13]. На применение ст.165.1 ГК РФ к извещениям участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу указывают В.В. Долинская [2], А. Демкина [3], М.Н. Илюшина, М.С. Анисимова [7]. На необходимость соответствия извещений, оформляемых в рамках реализации положений ст.250 ГК РФ, требованиям ст.165.1 ГК РФ непосредственно указывают Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу [9], утвержденные решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16).
Исследуя правовую природу уведомления в механизме реализации преимущественного права, С.С. Желонкин также приходит к выводу, что «извещение о продаже является юридически значимым сообщением применительно к ст. 165.1 ГК РФ» [4]. Вместе с тем, нельзя согласиться с доводами автора, что уведомление при реализации преимущественного права покупки является «необоснованным ограничением прав собственника». Е.А. Суханов относит преимущественное право покупки недвижимой вещи к ограниченным вещным правам, отмечая, что «несмотря на отсутствие прямого законодательного признания как «права приобретения» (покупки) недвижимой вещи, так и его вещно-правового характера, в той или иной форме оно фактически присутствует в действующем законодательстве [12]. Ограничения в гражданском праве призваны обеспечивать сочетание индивидуальных и общественных интересов, их разумный баланс, не позволять конкретному субъекту нарушать права других участников правоотношений. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику предоставлена возможность совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по своему усмотрению, не противоречащие закону, иным нормативным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Установление ограничения в виде обязательного уведомления сособственника (сособственников) в намерении продать свою долю третьему лицу не означает необоснованного ограничения прав собственника в силу закона: оно является средством защиты интересов участников обшей долевой собственности, а форма его выражения – направление уведомления о продаже доли в порядке ст. 165.1 ГК РФ.
Сомнения относительно квалификации извещения участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу в качестве юридически значимого сообщения высказывает А.В. Зарубин. Автор отмечает, что «единственное препятствие, которое мешает безоговорочному отнесению извещения о продаже доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ) к числу юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ), состоит в том, что последнее должно в силу закона или сделки порождать некие последствия для адресата в момент получения сообщения. При этом извещение о продаже доли последствий для адресата не порождает. В этот момент не возникает ни преимущественное право покупки, ни его защита путем перевода прав и обязанностей покупателя, ни право требовать заключения договора [5]. С этими доводами трудно согласиться. Полагаем, что гражданско-правовые последствия у адресата в рассматриваемом случае возникают. Исходя из того, что в норме ст. 165.1 ГК РФ речь идет о правовых эффектах, которые закон или сделка связывают с фактом извещения и которые носят сугубо гражданско-правовой характер [11] правовые последствия у адресата извещения о продаже доли в праве долевой собственности состоят в возможности реализовать принадлежащее ему в силу закона право преимущественной покупки. При этом, указанный правовой эффект возможен в случае исполнения сособственником, решившимся на продажу принадлежащей ему доли в праве общей собственности, возложенной на него ст.250 ГК РФ обязанности об извещении остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.
Исследование правовой природы юридически значимых сообщений позволило отдельным авторам признать их особым юридическим фактом – квазисделкой, направленной на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей сторон [6]. Если признать за аксиому, что уведомление – это юридически значимое сообщение, следовательно, в свете подобных рассуждений, оно является квазисделкой и, судя по всему, односторонней. Возникает закономерный вопрос: какие, у кого и на что могут возникнуть права в связи с направлением уведомления о продаже доли? Фактически, участник общей долевой собственности исполняет возложенную на него законом обязанность уведомить о своем намерении продать долю постороннему лицу. Если связать данный факт с моментом возникновения преимущественного права покупки, то под признаки односторонней сделки такое уведомление с определенной долей условности можно отнести, поскольку направление уведомления оказывает влияние на имущественную сферу лиц, которым оно адресовано. В соответствии с классификацией односторонних сделок, предложенной А.Б. Бабаевым [1], его можно отнести к сделкам, не порождающим негативных последствий: адресат, получивший уведомление, вправе его игнорировать.
К уведомлению законом предъявляются требования, характерные для односторонних сделок: форма его совершения (письменная форма), а содержание уведомление (цена и иные условия) должно быть доведено до сведения остальных участников долевой собственности. Вместе с тем, не ко всем юридически значимым сообщениям предъявляются такие требования. Кроме того, в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [10] указано, что юридически значимое сообщение может содержать в себе информацию о сделке. Уведомление невозможно оспорить, признать недействительным, применить последствия недействительности сделки. Следовательно, рассмотрение уведомления через призму юридически значимого сообщения позволяет критически относиться к определению юридически значимых сообщений как квазисделок.
Содержание уведомления включает в себя обязательные условия (цена и иные условия), которые, в системном толковании ст. 250 и п. 2 ст. 432 ГК РФ, следует рассматривать в качестве существенных. Эти условия дают основания отдельным авторам полагать, что его следует рассматривать в качестве оферты. Такой подход был подвергнут критике [5], но он имеет под собой законные основания. В частности, п. 5 ст. 21 Федерального закон от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ (в ред. от 23.04.2018) «Об обществах с ограниченной ответственностью» прямо называет извещение о намерении продать долю офертой.
Полагаем, что для признания уведомления офертой нет правовых оснований. Извещение участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу влечет для его адресата гражданско-правовые последствия в виде предусмотренной законом возможности реализовать право преимущественной покупки посредством совершения (приобрести долю, направить уведомление об отказе от ее приобретения) либо воздержания от совершения соответствующих действий в течение установленных ч. ст.250 ГК РФ сроков. Оферта должна содержать в себе все существенные условия для данного вида договора (ст. 435 ГК РФ). Например, если уведомление касается продажи доли в жилом помещении, то, следуя логике сторонников его признания в качестве оферты, оно должно содержать в себе предмет, цену и сведения о лицах, которые имеет право занимать данное жилое помещение (ст. 549, ст. 555, ст. 558 ГК РФ). Ст. 250 ГК РФ упоминает лишь о цене и «других условиях», и если таковых в уведомлении не имеется, это еще не означает его несоответствие требованиям закона, следовательно, офертой в понимании ст. 435 ГК РФ признано быть не может. Волеизъявление лица на реализацию своего преимущественного права покупки так же невозможно рассматривать в качестве акцепта. В ряде случаев даже не создаются условия для акцептирования в силу отсутствия существенных или необходимых условий в самом уведомлении; в иных – последующая реализация преимущественного права покупки, выражающаяся в заключении договора купли-продажи, может быть подвергнута изменениям: в силу прямого указания закона только цена в обязательном порядке должна быть указана в уведомлении; «другие условия» могут быть обозначены, а могут и отсутствовать. Продавец доли и участник долевой собственности, воспользовавшийся своим преимущественным правом, могут согласовать какие угодно условия в договоре купли-продажи, включая рассрочку платежа.
Систематизация научных подходов к сущности как юридически значимых сообщений, так и уведомлений о продаже доли, состояние гражданского законодательства дает основания полагать, что уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности следует рассматривать как частный случай юридически значимого сообщения. Это обусловлено нормативным содержанием ст. 250 ГК РФ, вменяющим в обязанность продавцу доли не просто направить уведомление другим участникам долевой собственности о своем намерении продать ее постороннему лицу, но и определить условия такой продажи. Это объединяет уведомление и с односторонними сделками, и с офертой, но не делает его таковым. Юридически значимое сообщение всегда направлено на порождение правовых последствий, но реализация этих последствий зависит от конкретного вида гражданского правоотношения, в котором стороны находятся или только собираются вступить. Кроме того, разноцелевой характер юридически значимых сообщений, зависящий от вида правоотношения, его состояния, состава участников и пр., дает основания полагать, что юридически значимые сообщения являются частью механизма гражданско-правовой защиты. Так, нарушение преимущественного права покупки, которое могло реализоваться только путем направления уведомления, имеет следствием возникновение права любого участника долевой собственности на перевод на него прав и обязанностей покупателя. Правовой эффект юридически значимых сообщений следует связывать с принципом добросовестности. Вышеуказанные обстоятельства позволяют полагать, что норму ст. 165.1 следует перенести из главы 9 ГК РФ «Сделки» в главу 2 «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав», поместив ее после ст. 9 ГК РФ «Осуществление гражданских прав», а п. 2 ст. 250 ГК РФ дополнить абз. 4 следующего содержания «Извещение продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу осуществляется по правилам ст. 165.1 настоящего Кодекса».
1. Babayev, A. B. Unilateral transactions in the system of legal facts // Transactions: problems of theory and practice: Collection of articles / Hands. auth. count and resp. ed. M. A. Rozhkov. M.: Statute, 2008. P. 119-164.
2. Dolinskaya, V. V. Legal nature of legally significant messages. Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2014. No. 6. / ATP "ConsultantPlus": search by author.
3. Demkina, A. Legally significant messages // Ezh-Lawyer. 2013. No. 28. // ATP "ConsultantPlus": search by author.
4. Zhelonkin, S. S. On the question of the legal nature of the notice in the mechanism of realization of the pre-emptive right: legal certainty or judicial discretion // Bulletin of arbitration practice. 2017. No. 4. / ATP "ConsultantPlus": search by author.
5. Zarubin, A.V. Legal nature of the notice of sale of a share in the common ownership of real estate // Russian judge. 2018. No. 12. / ATP "ConsultantPlus": search by author.
6. Ivanova, T. N., Monchenko, O. V. Legally significant communication as a quasi-arrangement in Russian civil law // Law and Economics. 2016. No. 1. P. 38-44.
7. Ilyushin, M. N., Anisimova, M. S. Legally significant messages: civil law and civil procedure qualification // Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2014. No. 6. / ATP "ConsultantPlus": search by author.
8. The review of judicial practice on cases related to the seizure of land for state or municipal needs for the purpose of placing transport facilities was approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation on 10.12.2015 / SPS "ConsultantPlus": search by details.
9. A letter from the PNP 31.03.2016 No. 1033/03-16-3. "On the direction of the Methodical recommendations on verification by the notary of compliance with the pre-emptive right to purchase equity ownership of the identity of contracts for the sale of the share in common ownership of real property to a third person". / ATP "consultant Plus": search by details.
10. Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation of 23.06.2015 № 25 "On the application by the courts of some provisions of section I of part one of the Civil code of the Russian Federation" / / SPS "ConsultantPlus": search by details.
11. Transactions, representation, limitation period: article comment to articles 153-208 of the Civil code of the Russian Federation / V. V. Baibak, R. S. Bevzenko, S. L. Budylin, etc.; resp. ed. A. G. Karapetov. M.: M-Logos, 2018. / ATP "ConsultantPlus": search by author.
12. Sukhanov, E. A. Property law: scientific and educational essay. M.: Statute, 2017. / ATP "ConsultantPlus": search by author.
13. Chashkova, S. Yu. Legally significant messages and notarial activity // Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2014. No. 6. / ATP "ConsultantPlus": search by author.
