Russian Federation
GRNTI 68.75 Экономика и организация сельского хозяйства
The development of the agrarian sector of the economy is possible only with the rational use of all the applied costs and resources, including land. One of the most important conditions ensuring the rational use of agricultural land is the work on cadastral valuation of land and application of its results to the practice of the operation of agricultural units. This article is devoted to the generalization of the results of the cadastral valuation of agricultural land on the example of the Republic of Tatarstan. The work reveals the main problems faced by appraisers in conducting cadastral valuation of agricultural land.
state cadastral valuation, cadastral value, agricultural land, land market.
C 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее Закон №237-ФЗ). Данный закон предусматривает создание и функционирование в каждом субъекте Федерации государственных бюджетных учреждений (далее ГБУ), которые должны заниматься на регулярной основе государственной кадастровой оценкой недвижимости. В связи с этим хотелось обратить внимание на проблемы, с которыми могут столкнуться ГБУ при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, на примере последней кадастровой оценки, проведенной в Республике Татарстан.
Условия, материалы и методы исследования. В качестве объекта исследований использовались земли сельскохозяйственного назначения Республики Татарстан. Методологической и теоретической основой послужили труды отечественных ученых, посвященные проблемам кадастровой оценки земель и иной недвижимости, управления земельными ресурсами, развития и функционирования земельного рынка, создания и ведения земельного кадастра, законодательные и нормативные акты, материалы научно-практических конференций, статьи в научных сборниках и журналах. В процессе исследования использовались данные отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения по Республике Татарстан, данные официальных отчетов и/или информации Росреестра, Минземимущества РТ.
В ходе проведенного исследования применялись абстрактно-логический, монографический, статистико-экономический, экспертный методы.
Анализ и обсуждение результатов исследования. Несмотря на достигнутые достаточно высокие показатели уровня и экономической эффективности использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве Республики Татарстан по сравнению со среднероссийскими их значениями [5,6], остаются немало резервов улучшения использования земель сельскохозяйственного назначения в регионе. В первую очередь они связаны с полной и достоверной оценкой количественного и качественного состояния земель и их кадастровой стоимости. Споры о размере кадастровой стоимости в субъектах Российской Федерации возникают практически после каждой кадастровой оценки [3].
В соответствии со ст.7 Закона 237-ФЗ ГБУ несут ответственность за результаты определения кадастровой стоимости. Более того, убытки, причинённые ГБУ, подлежат возмещению в полном объеме за свой счет, а при недостаточности имущества ГБУ субсидиарную ответственность несут также региональные органы власти.
Одной из проблем при проведении кадастровой оценки является формирование перечня объектов недвижимости. Так, исходный перечень объектов оценки в последнем туре кадастровой оценки содержал 312165 земельных участков. Исполнителем работ была проведена проверка корректности отображения земельных участков на карте кадастрового деления. В результате проверки выявлено, что 8774 земельных участка исходного перечня объектов оценки некорректно отображены на карте кадастрового деления. Причины: 1) подобъекты 592 земельных участков расположены за пределами объекта, либо внутри другого подобъекта; 2) 8172 земельных участка имеют точки самопересечения; 3) 10 земельных участков расположены за пределами кадастрового района. Таким образом, в первых двух случаях площадь земельных участков определяется некорректно, что влечет за собой
неверное определение площадей почвенных разновидностей и соответственно неверный расчет удельного показателя кадастровой стоимости. В третьем случае неверно отображается реальное местоположение земельных участков, что приводит к неправильному расчету удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Для решения этой задачи необходимо широкое внедрение новых методов и средств на основе массового использования глобальной навигационной спутниковой системы ГЛОНАСС, GPS. Данные технологии позволяют определять положение объектов на местности с сантиметровой точностью. Что, в свою очередь, предъявляет жесткие требования к геодезической и опорной межевой сети [4].
Таким образом, из 312165 земельных участков 303391 земельный участок соответствовали всем необходимым параметрам государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, по этим участкам государственная кадастровая оценка была проведена в строгом соответствии с действующими методическими указаниями. По оставшимся 8774 земельным участкам, ввиду вышеуказанных причин, расчеты были проведены по средним удельным показателям кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, полученным в результате государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. А это в свою очередь ведет к их необъективной оценке.
Действующая методика определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения разделяет участки на шесть групп (табл. 1).
Показатели, приведенные в таблице 1, свидетельствуют, что более 79% земель сельскохозяйственного назначения относятся к первой группе – наиболее ценной для ведения сельскохозяйственной деятельности. К сожалению, существенная часть земель, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, не может быть вовлечена в хозяйственный оборот (более 13%).
Особую проблему представляет для оценщиков поиск рыночной информации о ценах сделок по земельным участкам. К тому же следует учитывать, что рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно ниже земель любой другой категории, а в случае близости таких земельных участков к городской черте стоимость их существенным образом возрастает. Именно по этим причинам традиционно наиболее высокую стоимость имеют земельные участки в Зеленодольском, Лаишевском, Пестречинском и Верхнеуслонском районах. К примеру, на дату кадастровой оценки в Пестречинском районе разница между максимальной ценой предложения превышала минимальную более чем в 36 раз (табл. 2).
1. Amirova E.F. Innovatsionnoe razvitie selskogo khozyaystva. // Ustoychivoe razvitie selskogo khozyaystva v usloviyakh globalnykh riskov: Materialy nauchno-prakticheskoy konferentsii. (Innovative development of agriculture. // Sustainable development of agriculture in the context of global risks: Proceedings of the scientific and practical conference). - Kazan: Izd-vo: Kazanskiy gosudarstvennyy agrarnyy universitet, 2016. - P. 329-332.
2. Akhmedov A.D., Tikhonova D.A. Features of cadastral valuation of agricultural land in the conditions of the Volgograd region. [Osobennosti kadastrovoy otsenki zemel selskokhozyaystvennogo naznacheniya v usloviyakh Volgogradskoy oblasti]. // Simvol nauki. - The symbol of science. 2018. - №5. - P. 163-165.
3. Ibragimov L.G., Sabitov L.S. The causes of disputes arising from the cadastral valuation of the lands of settlements. [Prichiny vozniknoveniya sporov po rezultatam kadastrovoy otsenki zemel naselennykh punktov]. // Vestnik Kazanskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta. - The Herald of Kazan State Agrarian University. 2015. - №4 (38). - P. 20-23.
4. Ibragimov L.G. Some issues of creating a real estate cadastre. [Nekotorye voprosy sozdaniya kadastra nedvizhimosti]. // Vestnik ekonomiki, prava i sotsiologii. - The herald of Economics, Law and Sociology. 2008. - №4. - P. 21-23.
5. Klychova A.S., Girfanov S.F., Krupina G.D., Safiullin I.N. Increase of competitiveness in the conditions of corporate management of enterprises of the agro-industrial complex of the Republic of Tatarstan. [Povyshenie konkurentosposobnosti v usloviyakh korporativnogo upravleniya predpriyatiyami agropromyshlennogo kompleksa Respubliki Tatarstan]. // Vestnik Kazanskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta. - The Herald of Kazan State Agrarian University, 2017. - №4 (46). - P. 110-115.
6. Safiullin I.N. Effektivnost razmescheniya i spetsializatsii selskokhozyaystvennogo proizvodstva v novykh usloviyakh khozyaystvovaniya. Avtoreferat dissertatsii na soiskanie uchenoy stepeni kandidata ekonomicheskikh nauk. (Efficiency of placement and specialization of agricultural production in new business conditions. The author’s abstract of dissertation fro a degree of Ph.D. of Economic Sciences). - Kazan, 2005. - P. 24.
7. Simachkova N.N., Artemeva T.A. Sdelki s zemloy: pravovye aspekty. // International Innovation Resear: Sbornik statey XIII Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferentsii. (Transactions with land: legal aspects. // International Innovation Resear: Collection of articles of XIII International Scientific and Practical Conference). - Penza: MTsNS “Nauka i Prosveschenie”, 2018. - P. 163-165.
8. Khabarova I.A., Nepoklonov V.B. Application of the results of cadastral valuation of lands in settlements to improve the efficiency of land use in the example of the Belgorod Region. [Primenenie rezultatov kadastrovoy otsenki zemel naselennykh punktov dlya povysheniya effektivnosti zemlepolzovaniya na primere Belgorodskoy oblasti]. // Izvestiya vysshikh uchebnykh zavedeniy. Geodeziya i aerofotosemka. - Izvestia Vysshikh Uchebnykh Zavedenii. Geodesy and aerial photography, 2017. - №6. - P. 52-58.
9. Available at: http://oort/_/ld/0/9_monitoring_01_0/pdf.
