В последнее время на рынке недвижимости получил широкое распространение новый вид недвижимости – апартаменты. При этом юридически апартаменты имеют статус нежилых помещений. Это порождает ряд проблем как для граждан (невозможность регистрации по месту жительства в нежилых помещениях, сложности управления общим имуществом комплексов апартаментов, проблемы проведения капитального ремонта), так и для городов (необеспеченность проживающих в апартаментах граждан объектами социальной инфраструктуры, сложности регистрационного учета миграции граждан и пр.) [4]. Между тем апартаменты как особый формат «жилья» становятся все популярнее [3]. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними [5]. В статье представлена многокритериальная оценка особенностей содержания и управления общим имуществом многоквартирных домов (МКД) и апартаментов для будущих собственников, которая позволит им самостоятельно сделать правильный выбор на рынке жилья и нежилой недвижимости.С целью проведения сравнительной оценки эффективности содержания и управления общим имуществом МКД и апартаментов нами были разработаны матрицы многокритериальной оценки. Для каждой группы объектов (общее имущество МКД и апартаментов) определены направления и критерии оценки, значения весовых коэффициентов. Выставленные будущим собственником оценки обрабатываются, сводные показатели используются для определения эффективности содержания и управления общим имуществом. Высшая сводная оценка по совокупности направлений соответствует эффективному содержанию и управлению общим имуществом МКД или комплексом апартаментов.В качестве базы исследования выбраны следующие объекты: – МКД, расположенный по адресу: г. Москва, р-н. Ленинский, п. Воскресенское, д. 5; общая площадь 46 004,2 м2, стандарт/эконом класс, год постройки – 2015 г., этажность – 27 эт., тип перекрытий – железобетонный, имеется мусоропровод, количество лифтов – 4; общее имущество обслуживается управляющей организацией (УО) ООО «УЮТ»;– комплекс апартаментов «Волга», расположенный по адресу: г. Москва, Докучаев пер., д. 2. Москва, стандарт/эконом класс, год постройки 2018 г., комплекс представляет собой монолитное здание переменной этажности 16-19 этажей с огороженной и охраняемой территорией, предусмотрен подземный паркинг. Управляющая компания «Гранд».Рассмотрим матрицу многокритериальной оценки особенностей содержания и управления общим имуществом МКД и апартаментов. Расчет значений направлений производится на основе взвешенной величины критериев оценки особенностей содержания и управления МКД [2]. Весовые коэффициенты по каждому критерию соответствуют степени значимости каждого критерия при определении суммарного количества баллов соответствующих направлений. Сумма весовых коэффициентов по каждому направлению оценки равна единице (табл. 1).  Таблица 1Значения весовых коэффициентов*ВесовойкоэффициентНаправления оценкиЗначение весового коэффициентаK1Управление общим имуществом0,4K2Содержание общего имущества0,2K3Фонд капитального ремонта0,1K4Технические требования0.3*Примечание: составлено автором Суммарное количество баллов, определяется по формуле 1:RМКД = ZА x K1+ ZB x K2+ ZC x K3+ ZD x K4,                                                       (1)где:ZA – суммарное количество баллов, определяющих уровень управления общим имуществом МКД или комплекса апартаментов;ZB – суммарное количество баллов, определяющих уровень содержания общего имущества МКД или комплекса апартаментов;ZC – суммарное количество баллов, определяющих уровень осуществления капительного ремонта общего имущества МКД или комплекса апартаментов;ZD – суммарное количество баллов, определяющих уровень соблюдения технических требований к МКД или комплексу апартаментов;K1-4 – весовые коэффициенты.Собственник получает матрицу многокритериальной оценки, где выставляет свою оценку в отношении каждого критерия на основе имеющихся данных на официальных сайтах УО, ГИС ЖКХ, Реформа ЖКХ и пр. (табл. 2). Затем считается итоговая оценка по каждому направлению и рассчитывается по формуле 1 суммарное количество баллов RМКД. Таблица 2Матрица многокритериальной оценки особенностей содержания и управления общим имуществом МКД*№ п/пКритерии оценки направленияОценкаЗначимые факторыОценка экспертаУправление общим имуществом МКД (ZA) ZAВозможность выбора способа управления МКД (ZA1)0Отсутствует 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетВозможность выбора управляющей организации собственниками помещений в МКД (ZA2)0Отсутствует 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетЛицензирование предпринимательской деятельности по управлению МКД (ZA3) 0Отсутствует 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетДоговор управления МКД (ZA4)0Отсутствует 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетВозможность заключения прямых договоров с РСО (ZA5)0Отсутствует 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетИтого: ZA = 15Содержание общего имущества МКД (ZB)ZBПринадлежность общего имущества на праве общей долевой собственности собственникам помещений (ZB1)0Не принадлежит31Незначительная часть общего имущества принадлежит собственнику2Половина общего имущества принадлежит собственникам3ПринадлежитДоля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ZB2)0Не регламентирована 31Определена управляющей организацией2Частично определена3Установлена нормами жилищного кодекса Правила содержания общего имущества в МКД устанавливаются Правительством Российской Федерации (ZB3)0Не устанавливаются 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3УстанавливаютсяРазмер платы (ставки) за жилищные услуги устанавливается Постановлением Правительства Москвы (ZB4) 0Не устанавливается 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3УстанавливаетсяУстановлен минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (ZB5) 0Отсутствует31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетИтого: ZB= 15Осуществление капитального ремонта общего имущества МКД (ZС)ZCУстановлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт (ZС1)0Отсутствует31-2-3УстановленВозможность выбора способа формирования фонда капитального ремонта (ZС2)0Отсутствует31-2-3ПрисутствуетОбеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ZС3)0Отсутствует 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетИтого: ZC = 9Технические требования (ZD)ZDВ жилых помещениях допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативно-правовых актах (ZD1)0Отсутствует 21Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетОбеспеченность социальной инфраструктурой (ZD2)0Отсутствует 31Осуществляется на низком уровне2Осуществляется частично3Осуществляется на высоком уровнеПри проектировании соблюдается обеспечение требуемой инсоляции (ZD3)0Отсутствует 31Осуществляется на низком уровне2Осуществляется частично3Осуществляется на высоком уровнеРегулирование законодательством технических требований к жилому объекту (ПП РФ от 28.01.2006 № 47) [1] (ZD4)0Отсутствуют 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетИтого: ZD = 11*Примечание: составлено автором Суммарное количество баллов, которое отражает эффективность содержания и управления МКД:RМКД = Z1 x 0,4 + Z2 x 0,2 + Z3 x 0,1+ Z4 x 0,3;                                                 (2)RМКД=15 x 0,4 + 15 x 0,2 + 9 x 0,1+ 11 x 0,3=13,2 баллов.Далее на основании сопоставления полученного значения RМКД= 13,2 баллов со значениями, представленными в табл. 3, делаем вывод об эффективности содержания и управления МКД.Таблица 3Суммарная итоговая оценка эффективности*Итоговая оценкаСуммарное количество баллов с учетом весовых коэффициентовОт 14 до 11«Отлично»От 10,9 до 7,1«Хорошо»От 7 до 5«Удовлетворительно»Менее 5«Неудовлетворительно»*Примечание: составлено автором По итогам проведенной оценки эффективности можно сделать вывод о том, что содержание и управление общим имуществом МКД, возможности проведения капитального ремонта, а также соблюдение технических требований по эксплуатации выполняется в полной мере (оценка проводилась на примере МКД, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Ленинский, п. Воскресенское, д. 5, и УО ООО «УЮТ»). Теперь оценим эффективность содержания и управления комплексом апартаментов (табл. 4) по такому же принципу, что и МКД. Оценка будет произведена на примере комплекса апартаментов «Волга», управляющая компания «Гранд». Таблица 4Матрица многокритериальной оценки особенностей содержания и управления комплекса апартаментов для собственников№ п/пКритерий оценкиОценкаЗначимые факторыОценка экспертаУправление общим имуществом апартаментов (ZA) ZAВозможность выбора способа управления апартаментами (ZA1)0Отсутствуют 21Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетВозможность выбора управляющей организации собственниками помещений комплекса апартаментов (ZA2)0Отсутствуют 21Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетЛицензирование предпринимательской деятельности по управлению комплексами апартаментов (ZA3) 0Отсутствуют 01Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетДоговор управления комплекса апартаментов (ZA4)0Отсутствуют 31Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетВозможность заключения прямых договоров с РСО (ZA5)0Отсутствуют 01Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетИтого: ZA = 7Содержание общего имущества комплекса апартаментов (ZB)ZBПринадлежность общего имущества на праве общей долевой собственности собственникам помещений комплекса апартаментов (ZB1)0Прямо не урегулировано законом11Регулирование согласно судебной практике2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3Регулируется законом прямоДоля обязательных расходов на содержание общего имущества комплекса апартаментов, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество указанного собственника (ZB2)0Прямо не урегулировано законом11Регулирование согласно судебной практике2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3Регулируется законом прямоПравила содержания общего имущества в комплексах апартаментов устанавливаются Правительством Российской Федерации (ZB3)0Не устанавливаются 01Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3УстанавливаютсяРазмер платы за содержание комплекса апартаментов устанавливается Постановлением Правительства Москвы (ZB4) 0Не устанавливается 01Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3УстанавливаетсяУстановлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в комплексе апартаментов (ZB5) 0Не устанавливается 01Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3УстанавливаетсяИтого: ZB= 2Осуществление капитального ремонта общего имущества апартаментов (ZС)ZCУстановлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт для комплекса апартаментов (ZС1)0Отсутствует01-2-3ПрисутствуетВозможность выбора способа формирования фонда капитального ремонта для комплекса апартаментов (ZС2)0Отсутствует01-2-3ПрисутствуетОбеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества комплекса апартаментов (ZС3)0Отсутствует 01Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетИтого: ZC = 0Технические требования (ZD)ZDВ апартаментах допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах (ZD1)0Отсутствует 21Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетОбеспеченность социальной инфраструктурой (ZD2)0Отсутствует 01Осуществляется на низком уровне2Осуществляется частично3Осуществляется на высоком уровнеПри проектировании комплекса апартаментов соблюдается обеспечение требуемой инсоляции (ZD3)0Отсутствует 11Осуществляется на низком уровне2Осуществляется частично3Осуществляется на высоком уровнеРегулирование законодательством технических требований к жилому объекту (ПП РФ от 28.01.2006 № 47) [1] (ZD4)0Отсутствует 01Значительно затруднена реализация2Тенденция есть, но возможно негативное влияние3ПрисутствуетИтого: ZD = 3 На основе проделанной оценки рассчитываем суммарное количество баллов, которое отражает эффективность содержания и управления комплексом апартаментов:RКА = Z1 x 0,4 + Z2 x 0,2 + Z3 x 0,1+ Z4 x 0,3;                                                  (3)RКА=7 x 0,4 + 2 x 0,2 + 0 x 0,1+ 3 x 0,3=4,1 балла.Таким образом, можно сделать вывод о том, что содержание и управление общим имуществом комплекса апартаментов, возможности проведения капитального ремонта, а также соблюдение технических требований по эксплуатации оцениваются на неудовлетворительном уровне согласно табл. 3 (оценка проводилась на примере комплекса апартаментов, расположенных по адресу: г. Москва, Докучаев пер., д. 2. Управляющая компания «Гранд»).Представленные в статье итоги проведенной многокритериальной оценки особенностей содержания и управления общим имуществом МКД и апартаментов помогут будущим собственникам и арендаторам самостоятельно сделать правильный выбор на рынке жилья и нежилой недвижимости, взвесив все риски и узкие места.