The article discusses the problems faced by Russian entrepreneurs in the implementation of land rights. The author notes that in the transition to a new system of limited real rights must take into account the interest of business. Particular attention is paid to the analysis proposed for the introduction of the Civil Code of the Russian Federation, the two property rights to land, buildings and permanent tenure. The article highlights the prospects of these rights, noted shortcomings of the bill to amend the Civil Code of the Russian Federation, the legal model proposed legislated specified rights in rem.
Property law, legal entities, entrepreneurs, business, permanent tenure, land, real estate.
Земля была и остается для субъектов предпринимательской деятельности важнейшим объектом для ведения сельскохозяйственного и промышленного производства. Современные экономические и политические преобразования в нашей стране закономерно создали ряд факторов для изменения правовых средств по использованию земли. Сегодня бизнес-сообществом земельный участок не воспринимается только как объект, на котором ведется сельское хозяйство или добыча природных ресурсов либо осуществляется строительство, он также является еще и средством обеспечения финансовых обязательств (в том числе в виде ипотеки), строительных обязательств перед заказчиками и участниками долевого строительства. Поэтому в настоящее время государство должно гарантировать создание такого правового регулирования, которое позволило бы удовлетворить разнообразные интересы бизнеса, сформировать правовой механизм защиты его интересов в использовании земли от незаконной деятельности третьих лиц и, наоборот, защитить интересы третьих лиц от неправомерной деятельности предпринимателей на земельном участке. Бизнес заинтересован в гарантиях инвестиций в земельный участок.
Возможно ли удовлетворение интересов российских предпринимателей в землепользовании двумя основными правами, предлагаемыми земельным законодательством, — правом собственности и правом аренды? Очевидно, что ответ на этот вопрос не может быть однозначным. Для реализации одних целей бизнес выкупает земельные участки в собственность (как правило, при строительстве крупных имущественных комплексов, под приватизированными предприятиями, в сельском хозяйстве при приобретении долей (паев) на сельскохозяйственные земельные участки). Для осуществления других целей предприниматели, как правило, не приобретают право собственности, используют участки земли на других правах, производных от права собственности (ограниченных вещных правах или обязательственном праве аренды), например при строительстве средним и малым бизнесом торговых, офисных, производственных и других объектов.
При этом право собственности наиболее востребовано у предпринимателей, поскольку известно, что собственность больше благо, чем бремя. Однако у права собственности есть и другой аспект — для его приобретения необходимы большие финансовые затраты. Исходя из статистики на сегодняшний день в государственной и муниципальной собственности находится 92,2% земель, в собственности граждан — 6,9%, а в собственности юридических лиц — меньше одного процента, всего 0,9%.
Таким образом, несмотря на все преимущества права собственности на землю, оно тем не менее не получило больших масштабов при оформлении российскими предпринимателями землепользования. В свою очередь, по статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за полгода (январь—июнь) 2014 г. было зарегистрировано в целом по Российской Федерации за юридическими лицами 129 423 права собственности, постоянного бессрочного пользования — 34 773, сервитутов — 431, аренды земельного участка — 27 273. Эти статистические данные свидетельствуют о том, что в последнее время юридическими лицами зарегистрировано прав собственности почти в три раза больше, чем прав аренды и постоянного бессрочного пользования.
1. Galinovskaya E. A. K voprosu o veshchnykh pravakh na zemlyu. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. 2010. № 3.
2. Emel´kina I. A. Sistema ogranichennykh veshchnykh prav na zemel´nyy uchastok. 2-e izd. M., 2013.
3. Pokrovskiy I. A. Osnovnye problemy grazhdanskogo prava. M., 1998.
