Введение. Актуальным вопросом на территории Российской Федерации является капитальный ремонт зданий жилищного фонда, который проводится в рамках реализации программ модернизации жилищно-коммунального хозяйства, в том числе в сфере повышения энергоэффективности. Проведение капитального ремонта обуславливается необходимостью кардинального обновления жилищного фонда, максимального устранения его физического износа, повышения уровня безопасности за счет полной замены сменяемых элементов. Улучшению условий проживания граждан в зданиях жилищного фонда также посвящены работы зарубежных ученых [1].В целях финансового обеспечения капитального ремонта в Жилищный кодекс РФ [2] внесены изменения, согласно которым собственники помещений оплачивают взносы на капитальный ремонт. В субъектах Российской Федерации учреждены фонды капитального ремонта и утверждены программы капитального ремонта.В работе [3], капитальный ремонт рассматривается как механизм эффективного воспроизводства жилищного фонда, требующий разработки новых подходов к его реализации.На основе обобщения нормативных источников [4–7] понятие капитальный ремонт зданий представляется как процесс жизненного цикла здания, в котором производится максимальное восстановление несменяемых строительных конструкций и замена сменяемых строительных конструкций, инженерных систем, сетей на аналогичные элементы или более современные.Ранее в статье [8] указывалось, что здания после комплексного капитального ремонта будет иметь некоторую величину неустранимого физического износа за счет невозможности полной замены всех элементов. Физический износ полностью сменяемых элементов после капитального ремонта в начальный период эксплуатации будет равен нулю.Требования Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [4] распространяются на здания старой постройки с момента их реконструкции или капитального ремонта. Поэтому, здания после капитального ремонта в пределах сменяемых конструкций должны соответствовать требованиям безопасности и энергетической эффективности, установленным федеральным законодательством.Основная часть. Исследование организации капитального ремонта проводится на основе результатов технического обследования нескольких однородных зданий в первый год эксплуатации после капитального ремонта крыши. Причиной проведения технического обследования явилось наличие многочисленных протечек с крыши в первый год эксплуатации после капитального ремонта.Исследуемые объекты представляют собой пятиэтажные здания с двухскатной крышей и с кровельным покрытием из волнистых асбестоцементных листов. Наружный организованный водосток указанных объектов выполнен по встроенным желобам и водосточным трубам.По результатам технического обследования установлено наличие многочисленных  дефектов крыши в виде недостаточной величины нахлестки асбестоцементных листов, отсутствие достаточного крепления асбестоцементных листов к обрешетке, наличие сквозных отверстий в гребнях асбестоцементных листов в местах их крепления. Указанные дефекты образованы в результате низкого качества выполнения отдельных технологических операций. Отдельные элементы кровли не соответствуют требованиям          СП 17.13330.2011 «Кровли» [9]. Визуальным осмотром выявлено наличие механических повреждений в виде вмятин и сквозных отверстий на стальных оцинкованных листах карнизного свеса кровли. Кромка сквозных отверстий имеет вмятину в сторону основания. Указанные повреждения образованы в процессе очистки кровли от снега.Согласно ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий [10], наличие выявленных дефектов и повреждений кровли с образование массовых протечек характеризуется физическим износом в 21-40 %, который требует проведения повторного ремонта.Анализ выявленных дефектов и повреждений свидетельствует о низком качестве выполнения строительных работ (монтажа) и неудовлетворительной эксплуатации после капитального ремонта.Отсутствие надлежащего качества капитального ремонта и технической эксплуатации является комплексной проблемой, связанной с недостатками нормативно-технической документации,  низким уровнем квалификации инженерно-технических работников и неэффективностью управленческих решений.Капитальный ремонт исследуемых зданий выполнялся на основе сметных расчетов, составленных по дефектным ведомостям, без разработки проектной документации. Дефектные ведомости содержат информацию о фактически имеющихся повреждениях конструкций, которые в большинстве случаев, имеют низкий уровень технологичности. Такой подход способствовал повторному использованию нетехнологичных  конструктивных решений и устаревших строительных материалов при капитальном ремонте.Проектирование как процесс жизненного цикла здания полностью отсутствует при капитальном ремонте. Уровень безопасности здания в пределах конструктивного элемента, который подвергается капитальному ремонту (замене) при отсутствии проекта не задается. Монтаж и эксплуатация являются самостоятельными процессами жизненного цикла здания, которые не имеют взаимосвязи между собой.Для определения необходимости капитального ремонта зданий или об ее отсутствии утверждены соответствующие методические рекомендации [11], которые рекомендуют использовать ранее разработанные нормативные документы [10, 12].Разработка проектно-сметной документации должна предусматривать проведение технического обследования по определению физического и морального износа объекта, разработку организационно-технологической документации. В сметах на капитальный ремонт необходимо указывать стоимость возврата материала после демонтажа конструкций и инженерного оборудования. Состав организационно-технологической документации и исходные данные для проектирования приведены в         [13–15].Для достижения общей цели капитального ремонта, предусматривающей устранение неисправностей, повышение уровня безопасности и энергетической эффективности здания, требуется структуризация его цели в виде упорядоченного набора подцелей на всех стадиях его выполнения.Капитальный ремонт необходимо рассмотреть с точки зрения системного подхода. В этой связи, капитальный ремонт представляется как сложный процесс, который включает в себя более простые процессы – техническое обследование, проектирование, монтаж, эксплуатация.  Указанные процессы рассматриваются отдельно с установлением взаимосвязи между ними.Организация капитального ремонта должна способствовать повышению уровня безопасности и энергетической эффективности здания, что соответствует принципу целеполагания в теории систем.Проведение технического обследования позволяет получить исходную информацию для проектирования, в том числе фактические данные о физическом и моральном износе объекта. С помощью данных технического обследования определяется объем материалов, которые можно повторно использовать, что способствует снижению стоимости капитального ремонта за счет снижения затрат на закупку новых материалов, снижения объема строительного мусора и его транспортировки.Разработка проектной документации позволяет на основе проведенных изысканий выбрать наиболее рациональное конструктивное решение с применением современных строительных материалов. Проектная документация является основанием для формирования начальной (максимальной) цены контракта на выполнение  строительных работ.Реализация принятого конструктивного решения требует разработки организационно-технологической документации и соответствующего контроля со стороны проектной организации и заказчика. Разработка организационно-технологической документации в виде технологической карты на выполнение строительного процесса (капитальный ремонт кровли) или привязка типовой технологической карты к местным условиям позволяет обеспечить контроль качества строительных работ в процессе выполнения отдельных технологических операций и при приемке строительной продукции в целом в виде приемочного контроля. Наличие технологической карты позволяет предусмотреть использование современных средств механизации, технической оснастки, инструмента и приспособлений.Взаимосвязь процесса проектирования и монтажа обеспечивается путем организации авторского надзора со стороны проектной организации.Привлечение организации, специализирующейся в области технического обследования, также способствует обеспечению контроля качества выполняемых строительных работ со стороны заказчика.Предлагаемые мероприятия позволяют организовать контроль качества строительных работ проектной, строительно-монтажной организациями и заказчиком.Обеспечение взаимосвязи процессов проектирования, монтажа и эксплуатации при капитальном ремонте зданий требует разработки специального раздела в проектной документации, касающегося особенностей эксплуатации объекта с учетом принятого конструктивного решения. Указанный раздел проектной документации необходимо использовать эксплуатирующими организациями в процессе технического обслуживания зданий.Выводы. Комплексная взаимосвязь процессов технического обследования, проектирования, монтажа и эксплуатации способствует выбору рационального конструктивного решения при капитальном ремонте с учетом современных проектных решений, совершенствованию качества строительных работ в процессе реализации этих решений и улучшению качества эксплуатации, что обеспечивает повышение безопасности зданий и энергетической эффективности после их капитального ремонта.